基础设施公募REITs深度研究报告：配置公募REITs，追寻长期收益-20210707-万和证券-44页_1mb

报告摘要

配置公募REITs，追寻长期收益 - 基础设施公募REITs深度研究报告总结

核心内容

公募REITs（不动产投资信托基金）是一种标准化金融产品，通过证券化形式持有不动产项目，并将大部分收益分配给投资者。其具有较低的投资门槛、较好的流动性、较高的信息透明度以及专业机构的管理优势，与股票、债券、普通基金等产品相比，具有独特的收益结构和投资属性。

主要观点

REITs的海外实践：REITs起源于美国，经过几十年的发展已较为成熟。美国是全球最大的REITs市场，截至2020年底，共有223只REITs，市值达12492亿美元。亚洲市场虽起步较晚，但发展迅速，日本、新加坡、中国香港是主要的REITs市场，其中日本是亚洲规模最大、世界第二大REITs市场。
REITs的收益结构：收益包括底层资产的分红和证券产品的市场价格变动。其收益相对稳定，同时具备获取资本利得的空间。
美国REITs收益情况：长期来看，美国权益型REITs年化收益率超过9%，其中工业、基础设施和数据中心等类型表现尤为突出。REITs总回报率波动与标普500指数基本一致，具有与经济同步增长的特性。
亚洲REITs收益情况：亚洲主要地区REITs年化收益率在9%-10%之间，其中酒店和医疗健康类表现最佳。新加坡的分派收益率最高，约为6.4%。2020年疫情对REITs市场造成显著冲击，但工业和物流类REITs仍保持正收益。
境内REITs实践：2014年中信启航在深交所挂牌，标志着我国类REITs产品的起步。2020年成为我国公募REITs元年，首批9只基础设施REITs产品上市，平均涨幅为2.05%，其中8只实现正收益。
首批试点项目分析：首批9只REITs项目质地优秀，包括5家产权类和4家特许经营权类项目。募集规模达314.03亿元，项目所处区域均为经济发展潜力较大的核心城市。
投资建议：公募REITs具有长期投资价值，建议关注产权类项目。综合分析显示，长期年化综合回报率可达10%左右，是一个值得长期持有的投资品种。
风险提示：基础设施资产运营不及预期、利率波动等。

关键信息

美国REITs市场：截至2020年底，美国REITs数量和市值全球第一。权益型REITs占比超过80%，基础设施类REITs市值占17%。
亚洲REITs市场：2020年底亚洲REITs总市值达2813.5亿美元，主要集中在日本、新加坡和中国香港。综合型REITs数量最多，数据中心仅在新加坡有。
境内类REITs市场：截至2020年底，我国境内类REITs累计发行规模超过1500亿元，产品多为“ABS+私募基金”结构，优先级产品加权利率约为5%。
首批REITs市场表现：首批9只基础设施REITs产品平均涨幅为2.05%，其中8只实现正收益，广州广河表现较差，跌破发行价。
首批试点项目分析：项目涵盖产业园区、仓储物流、收费公路、污水处理等，底层资产优质，租金和收入来源稳定，具备良好的现金流。

详细总结

一、公募REITs的海外实践

境外发展历程：
- 美国：REITs起源于美国，1960年通过税收优惠制度确立。1986年后，法律制度完善和产品种类丰富，REITs进入快速发展阶段。
- 欧洲：欧洲国家借鉴美国经验，发展REITs产品，其中英国为欧洲最大市场。
- 亚洲：日本、新加坡、中国香港为亚洲主要REITs市场，三地合计占亚洲市场90%。日本为亚洲最大市场，新加坡和中国香港次之。
市场规模：
- 美国REITs数量和市值全球第一，2020年底市值达12492亿美元。
- 亚洲REITs市值达2813.5亿美元，日本占1393.7亿美元，新加坡和中国香港分别为580.84亿欧元和246.97亿欧元。
物业类型：
- 美国REITs涵盖12种物业类型，其中零售类数量最多。
- 亚洲REITs涵盖综合、办公、工业/物流、零售、酒店、公寓、医疗健康和数据中心等类型，其中综合型REITs数量最多。
产品分类：
- 权益型REITs：主要投资物业，持有产权。
- 抵押型REITs：投资不动产抵押贷款等，对利率敏感。
- 混合型REITs：兼具权益和抵押属性。
税收优惠：
- 美国REITs在公司层面享受免税政策，持有人层面需缴纳所得税和资本利得税。

二、投资REITs产品的收益

收益结构：
- 分为底层资产分红和证券市场价格变动两部分。
- 分红收益相对稳定，市场价格波动带来资本利得。
与其他产品的对比：
- 不动产投资：门槛高、流动性差、信息不透明。
- 股票投资：业务模式复杂、收益波动大、分红不稳定。
- 债券投资：收益固定、不享受资产增值。
- 普通基金投资：投资标的为标准化证券，收益来源不同。
美国REITs收益：
- 长期来看，年化收益率约9%。
- 不同物业类型收益差异显著，工业、基础设施和数据中心表现最佳。
亚洲REITs收益：
- 年化收益率在9%-10%之间，酒店和医疗健康类表现最佳。
- 2020年受疫情影响，综合收益率下滑，工业和物流类仍保持正收益。

三、REITs的境内实践

类REITs产品：
- 2014年中信启航在深交所挂牌，标志着类REITs的起步。
- 截至2020年底，境内类REITs发行规模超过1500亿元。
交易结构和特点：
- 多采用“ABS+私募基金”结构，流动性较差。
- 优先级产品占比达63%，加权利率约为5%。
首批基础设施REITs：
- 2020年为公募REITs元年，首批9只产品上市，平均涨幅2.05%。
- 试点范围进一步扩大，支持全国范围内的符合条件项目。

四、首批试点项目分析

项目类型：
- 包括5家产权类和4家特许经营权类项目，底层资产涵盖产业园区、仓储物流、收费公路等。
市场表现：
- 首批9只产品中，8只实现正收益，仅广州广河跌破发行价。
具体项目分析：
- 华安张江光大园：位于上海张江科学城，出租率稳定，净租金表现优异，但租约剩余年限较短，存在续约风险。
- 东吴苏州工业园：位于苏州，租金略高于全市均值，租约剩余年限分散，需关注续约风险。
- 博时招商蛇口产业园：位于深圳，租金稳定，运营良好。
- 普洛斯仓储：位于北京和苏州，租金和管理费为主要收入来源。
- 红土创新盐田港仓储物流：位于深圳，运营良好，租金稳定。
- 富国首创水务：位于深圳和合肥，污水处理费为主要收入来源。
- 中航首钢生物质：位于北京，垃圾处理服务费和发电收入为主要来源。
- 浙商证券沪杭甬高速：位于浙江，通行费收入稳定。
- 广州广河：位于广州，表现相对较差。