20180411-广发证券-房地产行业_重点城市销售增速见底_板块迎来年内第二个买点_18页_940kb

房地产行业总结

核心内容

2018年3月房地产行业整体呈现销售增速见底、政策预期改善的趋势，重点城市迎来年内第二个买点。核心观点认为，销售增速底部已现，基本面逐步筑底，政策宽松有助于提振市场情绪，推动板块估值提升。

主要观点

• 政策调整：地方层面继续“因城施策”，上海、青岛出台人才落户宽松政策，海南则升级“四限”调控，非海南户籍购房需缴纳5年社保，首付比例提升至70%，新购住房限售5年。
• 销售表现：3月48城市商品房成交面积同比下滑22.2%，一线、二线、三四线城市分别下滑45.2%、27.6%、2.4%。一线城市成交环比上涨15.37%，二线城市中杭州、无锡表现突出，环比分别上涨92.46%、71.74%。
• 推盘情况：15城市商品房推盘量环比上涨18.7%，3月推盘量同比下滑35.3%。预计4月开发商将加大推盘力度，推动成交增速改善。
• 库存与去化：15城市商品房库存总量环比微降0.18%，去化周期上行至19.01个月。住宅库存去化周期为8.84个月，部分城市库存压力有所缓解。
• 土地市场：全国100大中城市土地供应面积同比上涨18.2%，土地成交面积同比下滑2.6%。溢价率整体为16.8%，三四线城市溢价率环比上涨5.5%。
• 投资建议：继续看多一二线低估值龙头企业，重点推荐招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团、中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、新湖中宝、蓝光发展、泰禾集团等，子领域推荐光大嘉宝。

关键信息

政策动态

• 人才落户政策：上海放宽13个领域人才及家属落户，青岛取消购房面积、投资纳税等落户限制。
• 限购与限售：海南升级限购政策，要求非户籍家庭缴纳5年社保，首付比例70%，新购住房限售5年。
• “三价合一”政策：深圳实行“三价合一”政策，以网签价、评估价和计税价的最低值确定贷款额度，防止虚高房价套取银行贷款。

市场基本面

• 成交情况：48城市3月商品房成交面积环比微降0.28%，同比下滑22.83%。一线城市成交环比上涨15.37%，二线城市环比微涨2.04%，三四线城市环比下跌7.28%。
• 区域分化：环渤海、长三角地区成交环比下滑，而珠三角、中西部地区成交环比上涨。
• 二手房市场：14城市二手房成交面积环比上涨10.84%，同比下滑46.17%。北京、深圳二手房成交环比上涨，岳阳表现突出。

投资逻辑

• 销售底部：3月被认为是重点城市销售增速底部，基数效应和供给约束是主要原因。
• 政策改善：人才落户政策将对冲限购影响，提升需求端支撑。
• 资金成本：国债收益率走低，预计按揭贷利率上行空间有限，对需求影响较小。
• 估值提升：销售增速见底将带动板块PE估值系统性提升，集中度提升对龙头房企有利。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大；
• 按揭贷利率持续上行；
• 行业库存抬升快于预期；
• 行业销售回落快于预期。

重点公司跟踪

• 一线龙头：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团；
• 二线龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、新湖中宝、蓝光发展、泰禾集团；
• 子领域：光大嘉宝。

图表索引

• 图1：上周主要政策一览；
• 图2：48城新房周均及单周成交面积；
• 图3：48城市分线城市新房周成交环比增速；
• 图4：48城新房月度成交同环比；
• 图5：48城分线城市新房月度成交同比；
• 图6：48城新房成交整体年趋势；
• 图7：48城新房成交分线城市年趋势；
• 图8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比；
• 图9：14城二手房周均及单周成交面积；
• 图10：14城分线城市二手房周成交环比增速；
• 图11：14城二手房成交月度同环比；
• 图12：14城分线城市二手房成交月趋势；
• 图13：14城市二手房成交整体年趋势；
• 图14：14城市分线二手房成交年趋势；
• 图15：15城市商品房周度推盘；
• 图16：15城市商品房月度推盘；
• 图17：15城市商品房推盘年同比趋势；
• 图18：15城市商品房月度批售比；
• 图19：15城市及分线城市商品房库存指数；
• 图20：15城市商品房周度库存及去化周期；
• 图21：13城市住宅周度库存及去化周期；
• 图22：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据；
• 图23：全国100大中城市土地供应年度累计同比；
• 图24：全国100大中城市土地成交年度累计同比；
• 图25：全国100大中城市土地出让金年趋势；
• 图26：全国100大中城市土地出让金分线城市年趋势；
• 图27：全国100大中城市楼面价和溢价率；
• 图28：全国100大中城市分线城市溢价率；
• 图29：重点覆盖地产公司股价周变动幅度。

数据来源

• Wind、CRIC、公司公告、广发证券发展研究中心。

行业评级

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上；
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%；
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，9年房地产研究经验；
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，5年房地产研究经验；
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，3年研究经验。

联系方式

• 广州市：广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401，邮政编码510620；
• 深圳市：深圳福田区益田路6001号太平金融大厦31层，邮政编码518000；
• 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层，邮政编码100045；
• 上海市：上海浦东新区世纪大道8号国金中心一期16层，邮政编码200120；
• 客服邮箱：gf fy@gf.com.cn。

免责声明

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