2021-06-16-亿翰智库-房地产_利润率下行难挡房企华东高价拿地_规模仍是唯一诉求_9页_907kb

房地产行业：规模增长优先于利润？—— 华东高价拿地分析

核心观点

• 房企在利润下行压力下仍热衷高价拿地，尤其是华东地区，主要目的是扩大规模、保持市场份额和提升品牌影响力，而非追求短期利润最大化。

一、行业利润率持续下行

1. 高价地压力

• 2016-2018年高价地在2020-2021年集中入市，遭遇限价导致利润被压缩（如融信中国2020年毛利润仅11%）
• 土地溢价高企，部分地块自持比例达29%，抬高成本

2. 疫情影响

• 项目销售不及预期，资产减值侵蚀利润（如招商蛇口2020年计提减值25.7亿元）

二、高价拿地驱动因素：规模扩张

1. 区域选择偏好华东
   • 华东需求旺盛（如融信73%销售业绩来自杭州），成为企业销售基本盘
   • 华东市场化程度高，项目快速去化，保障现金流
2. 品牌/IP战略
   • 通过高价地打造“地王/IP”项目（如金茂府系列），提升品牌影响力（中国金茂销售额破百亿、去化率超80%）
   • 新进入城市的首项目尤为重要，形成口碑传播（如金隅南七里“开盘即罄”）

三、多元化策略探索：城市更新与旧改

1. 利润平滑
   • 城市更新项目（如龙光总部中心、雅居乐太原店坡顶）毛利率达65%-40%，具备显著补利润能力
   • 竞配建/竞自持条件下单一招拍挂模式利润空间受限，企业转向旧改、TOD等拿地方式
2. 长期挑战
   • 多元化拿地效果尚未稳定
   • 长期利润率改善难度大，增量市场趋顶，存量市场分化，头部企业仍有优势一定空间

结论

房企在低利润率与政策约束下仍激进拿地，本质是着眼于中长期战略目标：

• 短期：资金快速回笼、市场份额抢占、品牌传播
• 中长期：城市更新与旧改提供新盈利支点，但整体仍需面对盈利压缩压力，行业分化加剧。