20221022-国金证券-房地产行业研究_首套房利率持续下行_二手房销售更具韧性_19页_2mb

房地产行业研究买入（维持评级）总结

核心内容概述

本报告分析了2022年10月房地产市场及物业板块的走势，重点讨论了首套房贷利率下行、二手房市场政策利好及市场表现，同时总结了行业政策、市场动态和估值情况。

主要观点

首套房贷利率持续下行

• 2022年10月，103个重点城市主流首套房贷利率降至4.12%，创2019年以来最低水平，较2021年10月下降160bp。
• 央行9月29日发布的差异化信贷新政是利率下降的主要原因，未来更多城市可能放宽首套利率下限。

二手房市场政策利好

• 多个城市执行“带押过户”政策，旨在提高交易效率、降低购房成本，激活二手房市场。
• 北京试行“连环单”业务后，二手房成交面积创年内单周新高，显示政策对二手房市场有明显提振效果。
• 二手房成交同比持续转正，恢复速度优于新房市场。

房地产市场表现

• 本周A股房地产板块下跌2.2%，港股房地产板块下跌2.4%。
• 一线城市新房成交韧性较强，周环比上涨21%，而三四线城市成交持续低迷，周同比降幅达62%。
• 二手房市场表现优于新房，一线城市周同比上涨18%，二线城市周同比上涨51%。

土地市场低迷

• 全国300城宅地成交建面1025万平米，单周环比-36%，同比-40%，平均溢价率1%。
• 2022年初至今，累计成交建面39115万平米，同比-43%。
• 华润置地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口位列权益拿地金额前五。

关键信息

行业政策动态

• 多地出台购房补贴、降低首付比例、放宽落户条件等政策，刺激市场。
• 北京、驻马店、绍兴等地实施购房补贴政策，鼓励购房。
• 宁波放宽落户条件，试行以经常居住地登记户口，推动房地产市场发展。

公司动态

• 朗诗绿色管理：2022年1-9月签约销售金额约170亿元。
• 广宇发展：拟非公开发行股票2.79亿股，募资50亿元；为中南建筑提供1.9亿元担保。
• 中国铁建：中标11个项目，合计金额598.69亿元。
• 保利发展：拟发行两期中期票据合计50亿元，用于偿还债务。
• 金地集团：拟对鲁能新能源增资27.8亿元。
• 华润置地：挂牌转让北京华润新镇置业100%股权，转让底价33.93亿元。
• 中国海外发展：拟发行10亿元中期票据，用于商品房建设。

物管行业政策动态

• 济南市住建局：要求物业企业和业委会设置公示栏，公开相关信息。
• 西安市物业管理行业协会：成立物业服务标准化技术委员会，推动行业规范化。

物管公司动态

• 东原仁知服务：与仁禾企业管理成立新公司，注册资本1000万元。
• 星盛商业：与控股股东续签多项框架协议，服务费预计三年内分别收取5800万、6290万、6500万元。
• 保利物业：新增投资保利（海南）物业服务，注册资本1000万元。
• 荣万家：新增投资荣万家（安徽）生活服务，注册资本500万元。
• 雅生活服务：与李艳艳成立广州雅粤物业，注册资本200万元。
• 兴业物联：与永钻环球、河南正商等续签物业管理协议，预计服务费逐年增长。

投资建议

• 买入建议：重点关注稳健经营、持续拿地的头部央国企及改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。
• 关注建议：建议关注强房产交易平台贝壳，其在政策利好下可能受益。

风险提示

• 宽松政策效果不佳：若政策对市场信心提振不足，市场销售可能长期低迷。
• 三四线城市恢复乏力：成交量低位徘徊，缺乏有效刺激政策。
• 房企债务违约：若多家房企出现债务违约，将对市场信心造成更大冲击。

行业估值

• A股地产PE-TTM：平均为12.2倍，部分公司如招商蛇口、建发股份、滨江集团等PE-TTM分别为10.9倍、6.7倍、8.5倍。
• 港股地产PE-TTM：平均为7.6倍，中国海外发展、绿城中国、建发国际集团等公司PE-TTM分别为5.0倍、4.7倍、6.1倍。
• 港股物业股PE-TTM：平均为4.7倍，贝壳、金科服务、建业新生活等公司PE-TTM分别为67.0倍、8.4倍、4.2倍。

总结

房地产行业在政策宽松背景下，首套房贷利率持续下降，对市场有积极影响。二手房市场因“带押过户”等政策利好，表现优于新房市场。尽管整体市场仍面临压力，但头部房企和强平台企业可能受益。投资者应关注稳健经营和政策受益的房企，同时警惕政策效果不佳、三四线城市恢复乏力及房企债务违约等风险。