20170913-第一创业-量化专题报告系列四_房地产周期与大类资产联动_18页_299kb

金融工程专题报告总结：房地产周期与大类资产联动

核心内容概述

本报告聚焦于中国房地产市场的周期变化及其对大类资产配置的影响，采用HP滤波法对房地产各项指标进行周期性分析，并探讨其与股市、债市、商品市场之间的联动关系。报告主要从整体房地产周期、各线城市房价分化、大类资产联动三方面展开，为投资者提供资产配置的参考依据。

主要观点

1. 房地产周期特征

• 周期阶段划分：房地产周期通常分为四个阶段，包括减速上涨、加速上涨、减速下跌、加速下跌。当前房地产市场处于短周期的下行阶段。
• 周期长度：前几轮房地产周期平均为3年左右，即约32-37个月。
• 当前周期起始：本轮房地产周期大致起始于2015年二季度，预计下行底部可能在2018年二、三季度出现。
• 指标滞后性：房地产投资增速相对于销售增速存在明显滞后，这与前几轮周期不同。

2. 各线城市房价分化

• 价格走势一致性：各线城市新房与二手房价格走势基本一致。
• 波幅差异：一线城市房价波幅最大，涨跌最为陡峭；三线城市房价波动较小。
• 结构性分化：本轮周期中，一线城市最先触顶，其次是二线城市，最后是三线城市。
• 未来趋同趋势：随着房地产库存逐步合理及长效机制建立，各线城市房地产周期有望趋同。

3. 房地产与大类资产联动

• 与股市的关系：股市在房地产周期开启前通常领先，但两者相关性较弱，仅为0.3以下。
• 与债市的关系：债市是房地产市场的领先指标，通常先上涨，随后几个月房地产市场也会跟随上涨，甚至领先1年以上。M2同比增速是房地产周期较好的领先指标。
• 与商品市场的关系：商品市场与房地产之间存在较强的相关性，尤其是黑色系商品（如焦炭、焦煤、玻璃），相关性超过50%。但在本轮周期中，商品市场与房地产走势出现背离，商品市场自2015年底触底反弹，而房地产进入下行周期。因此，预计2018年中后期房地产下行将对商品市场造成显著负面影响，投资者需警惕回调风险。

关键信息

• HP滤波法应用：用于分离时间序列中的趋势项与周期项，帮助识别房地产市场的周期性波动。
• 房地产下行风险：当前房地产市场处于下行周期，销售、价格、投资、资金来源等指标均呈下行趋势。
• 资产配置建议：
  • 债市为房地产市场的先行指标，投资者可关注债市走势。
  • 商品市场与房地产存在历史相关性，但当前周期中两者背离，需警惕回调。
  • 房地产下行底部可能出现在2018年二、三季度。
• 商品市场重点品种：焦炭、焦煤、玻璃与房地产相关性较强，需重点关注其回调风险。
• 政策影响：供给侧改革、环保限产等政策因素对商品市场与房地产市场的影响不同，导致两者走势背离。

结论

• 房地产市场整体进入下行周期，未来将对宏观经济产生显著负面影响。
• 各线城市房价存在结构性分化，但未来有望趋同。
• 房地产与债市存在较强领先关系，而与商品市场关系减弱，需关注商品市场回调风险。
• 投资者在资产配置时，应结合房地产周期变化与大类资产联动关系，审慎应对市场波动。

参考文献与免责声明

• 本报告引用了Hodrick和Prescott提出的HP滤波法，用于分析房地产周期。
• 报告信息来源于公开资料，不保证其准确性和完整性。
• 报告仅供第一创业证券客户使用，未经授权不得传播或使用。
• 投资有风险，决策需谨慎。