深度报告-20231227-首创证券-房地产行业深度报告_供给侧加速出清_行业孕育新生_22页

房地产行业深度报告总结

核心内容

1. 新开工超调明显，库存下调强度高于上轮周期

• 新开工面积超跌：2023年前10月住宅累计新开工面积为5.8亿方，同比下降23.6%。预计全年新开工面积为6.7亿方，低于2007年水平。
• 库存快速下降：截至2023年10月，住宅库存总面积为21.09亿方，较本轮周期最高点下降5.84亿方，降幅高于上轮周期。
• 销售与融资承压：房企以销定产策略为主，销售低迷和融资不畅导致新开工难以改善，预计2024年库存仍将持续下行。
• 去化率偏低：2023年前10月住宅销售面积同比下降15.7%，预计全年去化率44%，低于上轮周期低点。

2. 房企持续缩表，负债率快速压降

• 资产负债率下降：2023年Q3板块整体资产负债率降至76.8%，接近2015年水平，为上轮周期加杠杆起点。
• 负债端带动资产端：自2018年宏观去杠杆以来，房企有息负债与总资产增速同向降速。2021年Q1有息负债增速转负，2022年Q2总资产增速才转负。
• 毛利率筑底：2023年Q3板块整体毛利率降至17.5%，处于筑底阶段。高价地结算及2021年获取土地尚未结算，毛利率底部将维持。
• 销售费用高企：单位销售费用在现金流入中占比高，房企为促销售与回款加大销售投入。

3. 分化加大，高信用房企优势领先

• 高信用房企表现突出：高信用房企销售增速持续领先十强房企，现金流充裕，持续获取优质项目，形成良性循环。
• 中低信用房企承压：多数中信用房企获取土储较少，可售货值质量下滑，去化率难以回升，销售持续承压。
• 信用集中度提升：2023年1-11月TOP10房企销售金额占比达55.9%，TOP10房企销售增速高于其他梯队。

4. 土地货值维持低位，高信用房企稳健拿地

• 土地货值增速放缓：2023年1-11月百强房企新增土地货值27114亿元，累计同比-15.1%；新增土地金额13009亿元，累计同比-13.3%。
• 高信用房企拿地稳健：高信用房企单月拿地金额同比增加19.4亿元，中信用房企单月拿地金额同比减少7.6亿元。
• 投资强度差异：高信用房企投资强度为30.3%，中信用房企为10.7%，低信用房企基本出清。

主要观点

• 行业底部显现：住宅库存面积加速下跌，表明本轮周期底部已确认。
• 供给侧出清加快：房企加速缩表，资产负债率下降至15年水平，行业整体融资现金流仍为净流出。
• 高信用房企更具韧性：在低信用房企退出市场的情况下，高信用房企凭借稳健财务和优质土储优势，成为市场主导力量。
• 融资环境有望改善：中央优化融资政策，融资定量指标下达，预计融资总量将触底反弹。

关键信息

• 投资建议：

  • 头部房企：招商蛇口、华润置地
  • 优质房企：滨江集团、华发股份、越秀地产
  • 永续现金流房企：龙湖集团、华润置地

• 风险提示：

  • 经济复苏承压，居民收入预期悲观
  • 政策效果持续钝化，限购、限贷政策覆盖范围有限
  • 房价持续下跌，销售市场观望情绪浓厚
  • 供给端出清速度过快，可能影响行业稳定性

图表概览

• 图1：住宅新开工面积（亿方）
• 图2：住宅库存面积下降（亿方）
• 图3：年度去化率
• 图4：住宅库存变动值（亿方）
• 图5：板块资产负债率
• 图6：板块总资产和有息负债同比
• 图7：板块累计毛利率
• 图8：板块销售费用/经营现金流
• 图9：百强房企累计销售额及同比增速
• 图10：百强房企单月销售额与同比和环比增速
• 图11-14：分梯队销售额、面积、权益销售额及权益比例
• 图15-17：高信用房企单月拿地金额及销售增速
• 图18-20：中信用房企拿地金额及百强占比
• 图21-23：土地货值、金额及建面累计同比
• 图24-28：高、中、低信用房企拿地强度及融资数据
• 图29-31：房企投资金额强度及融资结构
• 图32-35：房企现金流结构及融资情况
• 图36-41：行业债务及融资数据
• 图42-45：融资成本及房企融资结构
• 图46-49：央企、国企、非央国企融资占比及单月同比
• 图50-51：强、中信用房企单月融资额及融资成本对比

投资评级

• 行业评级：看好
• 股票投资评级：
  • 买入：相对沪深300指数涨幅15%以上
  • 增持：相对沪深300指数涨幅5%-15%之间
  • 中性：相对沪深300指数涨幅-5%至5%之间
  • 减持：相对沪深300指数跌幅5%以上