20251230-中诚信国际-2025年12月房地产市场跟踪_行业下行压力加大_中央经济工作会议定调_着力稳定房地产市场_5页_708kb

2025年12月房地产市场跟踪总结

核心内容

2025年12月的中央经济工作会议对房地产市场进行了新的定调，将“持续用力推动止跌回稳”调整为“着力稳定房地产市场”，延续了“稳楼市”的政策导向。当前房地产市场供求关系已从总量短缺转为基本平衡、结构性供给不足，但新型城镇化和“好房子”需求释放仍为行业带来发展潜力。

主要观点

1. 政策导向

• 政策基调：中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场”，强调供需协同发力。
• 供给端：因城施策控增量、去库存、优供给。
  • 控增量：库存高企、需求疲软的城市将缩减土地出让规模，核心城市将适度保障合理供给。
  • 去库存：鼓励收购存量商品房用于保障性住房，形成多元化去库存体系。
  • 优供给：有序推动“好房子”建设，落实《住宅项目规范》。
• 需求端：清理消费领域不合理限制，核心城市购房限制有望进一步放松；深化公积金制度改革，提升贷款额度、降低使用门槛、拓宽使用场景。

2. 市场表现

• 新房市场：
  • 11月新房价格同比跌幅首次走阔，销售金额同比下滑幅度连续6个月超两位数。
  • 销售面积及销售金额环比增幅分别为9.31%和2.28%，但同比降幅仍较大。
  • 房企境内债券市场融资呈小额净流出态势，部分房企寻求展期。
• 二手房市场：
  • 价格全面下跌，但成交量环比上升。
  • 一线城市成交面积环比增长10%，部分二线城市显著放量。
  • 供给持续累积，短期内“以价换量”趋势延续。

3. 债券市场动态

• 境内债券：11月净融资规模呈小额净流出，以央国企为主。
• 境外债券：华润置地发行绿色债券，万科寻求境内债展期。
• 市场偏好：二级市场偏好央国企，高收益地产债平均成交价微增，投资类地产债券收益率小幅下降。

关键信息

1. 房地产市场现状

• 库存压力：全国商品房待售面积7.53亿平方米，仍处于历史高位。
• 城镇化进程：常住人口城镇化率67%，户籍人口城镇化率不足50%，新市民、新青年住房需求仍有释放空间。
• “好房子”需求：符合“好房子”标准的产品市场热度较高，但需注意对老产品的冲击。

2. 政策支持措施

• 土地收储：专项债土地收储加速，预计2026年存量土地收储将持续扩围。
• 购房刺激：购房补贴、“以旧换新”、税费减免等政策将形成多元化去库存体系。
• 公积金改革：2025年各地出台公积金政策超260条，2026年将重点推进提升贷款额度、降低使用门槛、拓宽使用场景。

3. 市场趋势预测

• 政策影响：预计2026年核心城市购房限制性政策将进一步放松。
• 市场过渡：通过“因城施策控增量、去库存、建好房”三大路径，稳妥引导市场实现平稳过渡。
• 行业模式：从增量扩张向存量提质转变，加快构建房地产发展新模式。

附图说明

• 图1：新建商品住宅和二手住宅价格指数环比变化。
• 图2：近年来商品房销售情况变化。
• 图3：房企信用债发行与到期情况。
• 图4：地产债收益率及价格表现。

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