深度报告-20210621-开源证券-招商积余-001914.SZ-公司首次覆盖报告_央企物管旗舰蓄势待发_盈利修复确定性强_22页_2mb

招商积余（001914.SZ）首次覆盖报告总结

核心内容

招商积余是招商局集团旗下的物业资产管理与服务主平台企业，致力于发展“大物管”与“大资管”两大核心业务。公司背靠央企资源，拥有强大的资源禀赋和组织架构优势，盈利修复趋势明显，未来业绩增长可期。投资评级为“买入”。

主要观点

• 战略定位明确：公司提出“12347”发展战略，聚焦物业管理与资产管理，推动组织架构重建，打造扁平高效的经营型管理总部。
• 业务拓展强劲：物业管理业务在管项目类型丰富，涵盖住宅、非住宅等多种业态，2020年管理面积达1.91亿方，第三方贡献管理面积增长显著。
• 盈利改善显著：2020年公司归母净利润同比增长52.03%，净利率提升，盈利处于同行底部但改善趋势明确。
• 城市服务布局：拓展多个城市服务类项目，如塘朗山郊野公园、深圳湾公园等，为未来增长奠定基础。
• 科技化建设提速：公司拥有智慧物业 $\pi$ 平台及招商通系统，持续加大研发投入，提升智能化水平。
• 资管业务复苏：2021年一季度资管业务恢复常态，收入与毛利率均显著增长。

关键信息

公司概况

• 当前股价：19.81元
• 总市值：210.05亿元
• 流通市值：132.11亿元
• 总股本：10.60亿股
• 流通股本：6.67亿股
• 近3个月换手率：53.05%

财务预测

投资建议

• 盈利预测：预计2021-2023年归母净利润分别为6.75、8.98、11.92亿元，EPS分别为0.64、0.85、1.12元/股。
• 估值：当前股价对应PE分别为31.1、23.4、17.6倍，略高于行业均值，但盈利修复确定性强。
• 评级：首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示

1. 宏观经济波动：居民可支配收入低迷可能影响行业收缴率。
2. 人工成本上升：物管费提价困难，可能压缩行业毛利空间。
3. 行业成长性下滑：市场竣工面积低，转化周期拉长。
4. 运营风险：高管变动及收并购误判风险。

主要业务分析

物管业务

• 业务类型：覆盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校等。
• 2020年数据：营业收入80.35亿元，同比增长56.04%；管理面积1.91亿方，其中非住宅占比50%。
• 非住领域领先：第三方贡献管理面积1.18亿方，同比增长31%。
• 专业化服务增长：2020年营收15.72亿元，同比增长185.80%，其中案场协销及房产经纪占比最大。
• 项目续约率高：住宅项目续约率99%，非住宅项目续约率96%。

资管业务

• 业务类型：商业运营、持有物业出租及经营。
• 2021年一季度恢复：营收1.31亿元，同比增长42.54%，毛利率提升至61.92%。
• 持有物业出租率高：总体出租率95%，涵盖酒店、购物中心、写字楼等。
• 控股股东支持：招商蛇口将多个购物中心项目委托给招商积余管理，未来计划进一步扩大委托规模。

未来展望

• 物业管理：预计2021-2023年收入分别为108.17、143.23、185.65亿元，增速分别为35%、32%、30%。
• 资管业务：预计2021年收入增长50%，2022-2023年维持25%复合增速。
• 城市服务：拓展多个城市服务类项目，未来增长可期。
• 科技投入：智慧物业平台覆盖1365个项目，线上工单完成率高达98.7%。

行业对比

• 主流物管公司2022年PE均值：19倍
• 招商积余PE：23倍（2021E）；18倍（2023E）

结论

招商积余凭借央企背景和“大物管”、“大资管”战略，展现出强劲的业务拓展能力和盈利修复潜力。尽管面临一定的行业风险，但公司资源禀赋强、组织架构优化、科技化建设加快，未来增长可期。首次覆盖给予“买入”评级。