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万科A (000002.SZ) 投资分析总结

核心内容概览

万科A (000002.SZ) 于2022年10月10日发布投资报告，维持“买入”评级。当前股价为17.76元，一年内最高为23.09元，最低为14.43元。总市值为2,065.61亿元，流通市值为1,725.80亿元。公司总股本为116.31亿股，流通股本为97.17亿股。近3个月换手率为47.67%。

主要观点

销售情况

• 2022年9月：合同销售面积227.1万平方米，合同销售金额347.3亿元，同比分别下降0.5%和3.8%，降幅较8月有所收窄。
• 2022年1-9月：合同销售面积1936.9万平方米，合同销售金额3146.7亿元，同比分别下降34.3%，降幅好于行业平均水平（克而瑞百强房企销售金额下降45.4%）。
• 预期：在9月多部门针对刚需和改善客户的放松政策落地后，四季度销售业绩有望释放。

投资策略

• 拿地情况：2022年9月新增两个开发项目，分别位于嘉兴和重庆，总计容建面22.2万平方米，权益建面9.7万平方米，建面权益比为43.7%，需支付权益土地款5.69亿元，权益拿地楼板价5866元/平方米。
• 累计拿地：1-9月共获取25个开发项目，拿地面积405.8万平方米，权益拿地金额318.4亿元。
• 投资重点：公司延续了2022年以来的谨慎投资策略，聚焦一线城市及核心二三线城市，项目安全垫较高。

融资与上市进展

• 融资渠道：9月发行了2022年度第三期绿色中期票据，金额20亿元，票面利率3.2%。
• 万物云上市：9月底在中国香港分拆上市，发行1.17亿股H股，总股本增加至11.67亿股。公司持有万物云6.61亿股，占发行后总股本的56.60%。
• 长期发展：万物云上市后将凭借其全国领先的市场份额和科技拓展实力获得更广阔的发展空间。

关键信息

财务预测

• 2022-2024年归母净利润：预计分别为244.4、269.0、297.5亿元。
• EPS：预计分别为2.10、2.31、2.56元。
• PE估值：当前股价对应PE分别为8.4、7.7、6.9倍。
• 财务指标：
  • 毛利率：预计2022-2024年分别为21.3%、21.9%、23.0%。
  • 净利率：预计分别为5.1%、5.3%、5.7%。
  • ROE：预计分别为9.3%、9.7%、9.9%。
  • 资产负债率：预计2022-2024年分别为79.4%、78.5%、76.9%。
  • 净负债比率：预计2022-2024年分别为38.8%、44.2%、29.7%。
  • P/B：预计2022-2024年分别为0.8、0.8、0.7倍。

风险提示

• 行业恢复不及预期
• 政策放松不及预期
• 公司销售恢复不及预期

估值与财务比率

附注

• 分析师承诺：分析师报酬基于研究质量、客户反馈等，与报告推荐意见无直接或间接联系。
• 评级说明：
  • 证券评级：
    • 买入：预计相对强于市场表现20%以上。
    • 增持：预计相对强于市场表现5%~20%。
    • 中性：预计相对市场表现在-5%~+5%之间波动。
    • 减持：预计相对弱于市场表现5%以下。
  • 行业评级：
    • 看好：预计行业超越整体市场表现。
    • 中性：预计行业与整体市场表现基本持平。
    • 看淡：预计行业弱于整体市场表现。

法律声明

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