20220911-光大证券-万科A-000002.SZ-2022年中报点评_毛利率降幅边际收窄_万物云上市蓄势待发_3页_734kb

公司研究总结：万科（000002.SZ、2202.HK）2022年中报点评

核心内容概述

万科于2022年8月30日发布中报，显示其2022年上半年营业收入和归母净利润均实现同比增长。尽管面临行业下行压力，公司整体表现稳健，特别是经营服务业务发展迅速，万物云分拆上市进程顺利，为公司未来带来增长潜力。

主要观点

• 营收增长：2022年H1公司实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；归母净利润122.2亿元，同比增长10.6%。
• 毛利率变化：综合毛利率为20.5%，较2021年H1下降2.5个百分点；扣除税金及附加后毛利率为16.4%，下降1.8个百分点，但降幅边际收窄。
• 经营服务业务表现：物业服务板块营收同比增长42%，物流业务增长39.1%，租赁住宅业务增长12.3%，商业业务增长10.4%，显示多元化业务发展势头良好。
• 地产销售承压：全口径销售额同比下降39.3%，销售面积下降41.1%，但核心区域（如上海、南方、北京）仍贡献较大比例。
• 拿地审慎：公司新增总土储建面307.8万平米，总地价386.8亿元，权益地价248.3亿元，拿地销售比为18%，聚焦一二线城市，土储结构优化。
• 财务状况稳健：净负债率为35.5%，剔除预收款的资产负债率为68.4%，一年内到期短债占比22.4%，较2021年H1下降9个百分点，融资渠道畅通，融资成本为4.08%。
• 盈利预测与估值：小幅下调2022-2024年EPS预测，分别为2.34元、2.82元、3.32元。当前A股PE估值为7.8/6.4/5.5倍，H股PE估值为6.2/5.1/4.4倍，维持“买入”评级。
• 风险提示：包括销售与拿地不达预期、竣工与交付不达预期、市场下行超预期等。

关键信息

营收与利润

• 营业收入：2022年H1为2069.2亿元，同比增长23.8%。
• 归母净利润：2022年H1为122.2亿元，同比增长10.6%。
• 投资收益：2022年H1为-2.8亿元，较2021年H1减少24.8亿元，合联营公司盈利承压。

经营服务业务

• 物业服务：营收121.9亿元，同比增长42%，占总营收5.9%。
• 物流业务：营收18.6亿元，同比增长39.1%。
• 租赁住宅业务：营收14.8亿元，同比增长12.3%。
• 商业业务：营收40.1亿元，同比增长10.4%。

地产销售与拿地

• 全口径销售额：2152.9亿元，同比下降39.3%。
• 销售面积：1290.7万平米，同比下降41.1%。
• 拿地结构：一二线城市拿地金额占比达95.6%，土储结构逐步优化。
• 总土储建面：截至2022年H1期末，公司总土储建面为13722.8万平米。

财务状况

• 净负债率：35.5%。
• 资产负债率：68.4%（剔除预收款）。
• 一年内到期短债占比：22.4%，较2021年H1下降9个百分点。
• 融资成本：4.08%。
• 现金流量：2022年H1净现金流为7,857亿元，经营性现金流为13,024亿元。

盈利预测与估值

指标	2020	2021	2022E	2023E	2024E
营业收入(百万元)	419,112	452,798	524,033	579,557	631,503
归母净利润(百万元)	41,516	22,524	27,168	32,853	38,623
EPS(元)	3.57	1.94	2.34	2.82	3.32
PE（A股）	5.1	9.4	7.8	6.4	5.5
PE（H股）	4.1	7.5	6.2	5.1	4.4

每股指标

指标	2020	2021	2022E	2023E	2024E
每股红利	1.25	0.97	1.08	1.21	1.34
每股经营现金流	4.58	0.35	1.12	1.78	1.13
每股净资产	19.32	20.30	21.69	23.43	25.54

估值方法与风险提示

• 估值方法局限性：报告基于假设，不同假设可能导致结果差异，不保证所涉及证券能够在该价格交易。
• 风险提示：销售与拿地不达预期、竣工与交付不达预期、市场下行超预期等。

结论

万科作为行业头部房企，具备较强的品牌影响力和市场地位，其经营服务业务增长迅速，万物云分拆上市进程顺利，财务状况稳健，融资渠道畅通，具备较强的抗风险能力。尽管面临短期销售压力，但公司通过优化土储结构和多元化业务布局，有望实现长期稳定增长。当前估值较低，维持“买入”评级。