20260529-国金证券-宏观专题分析报告_上海楼市为何先止跌_哪些城市有望止跌_12页_1mb

上海楼市为何先止跌？哪些城市有望止跌？

核心内容

上海作为全国房地产市场中率先实现止跌回稳的城市，其二手房成交量和价格均出现显著回升，进入底部右侧区间。2026年3月，上海二手房网签套数达到历史新高，成交价也较底部反弹。这一现象背后有四个主要驱动因素：需求企稳、供给收缩、估值合理且租金止跌、政策刺激。

主要观点

一、需求企稳

• 2025年上海新房和二手房成交面积之和较2024年实现微幅回升，表明需求并未显著萎缩。
• 价格企稳带动了部分刚需购房者入市，形成正向循环。

二、供给收缩

• 上海二手房挂牌量在2025年4月见顶后快速回落，领先于北京、广州半年左右。
• 截至2026年5月，上海二手房狭义挂牌量已降至8.5万套，同比减少3.5万套。
• 挂牌量回落导致买卖双方议价空间收窄，推动成交价反弹。

三、估值合理，租金止跌

• 上海租金回报率处于 $1.6% - 2.7%$ 区间，均值为 $2.0%$，与国际一线城市的净租金回报率水平相当。
• 3月以来，上海租金价格持续反弹，表明市场基本面有所改善。
• “老破小”租金回报率较高，成为房价企稳的支撑点。

四、政策刺激

• 2022年2月上海出台“沪七条”，包括提高公积金贷款额度上限至240万元，放松外环内限购及房产税。
• 政策释放积极信号，提振市场信心，尤其对低总价房产起到托底作用。
• 收储政策已扩围至全部中心城区，多地也在跟进类似政策，释放稳定市场预期。

关键信息

上海楼市表现

• 成交量：2026年3月二手房网签套数达3.1万套，同比增加6.3%；4月网签套数约2.9万套，同比涨幅达22.7%。
• 价格走势：3月、4月二手房成交价环比分别上涨0.8%、0.9%，成交价较低点反弹1.8%。
• 成交结构优化：300万以下成交占比下降，300-500万成交占比上升，改善型房产成交占比增加。

其他城市表现

• 领先城市：上海和苏州的五维止跌综合评分分别为87.5和72.0，房价止跌回稳趋势明显。
• 接近止跌城市：天津、北京、珠海、深圳、宁波、无锡、徐州、大连等城市的综合评分在50-70分之间，多数已出现价格底部反弹。
• 分化趋势：不同城市因基本面差异，房价止跌进度不一，部分城市仍处于下跌阶段。

城市止跌进度评分表（部分）

风险提示

• 租金回落风险：若租金持续下跌，可能拖累房价止跌节奏。
• 政策不及预期：地产政策力度若不足，可能影响房价调整时长。
• 市场波动风险：地产和股市超预期波动可能影响居民消费信心和购买力。

结论

在房地产市场整体调整阶段，上海凭借需求稳定、供给收缩、估值合理及政策支持率先企稳。苏州紧随其后，其他城市如天津、北京、珠海、深圳等也已接近止跌。预计6-8月，重点城市挂牌价将趋稳，房价止跌回稳的进程将继续推进。