> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 上海楼市为何先止跌？哪些城市有望止跌？ ## 核心内容 上海作为全国房地产市场中率先实现止跌回稳的城市，其二手房成交量和价格均出现显著回升，进入底部右侧区间。2026年3月，上海二手房网签套数达到历史新高，成交价也较底部反弹。这一现象背后有四个主要驱动因素：需求企稳、供给收缩、估值合理且租金止跌、政策刺激。 ## 主要观点 ### 一、需求企稳 - 2025年上海新房和二手房成交面积之和较2024年实现微幅回升，表明需求并未显著萎缩。 - 价格企稳带动了部分刚需购房者入市，形成正向循环。 ### 二、供给收缩 - 上海二手房挂牌量在2025年4月见顶后快速回落，领先于北京、广州半年左右。 - 截至2026年5月，上海二手房狭义挂牌量已降至8.5万套，同比减少3.5万套。 - 挂牌量回落导致买卖双方议价空间收窄，推动成交价反弹。 ### 三、估值合理，租金止跌 - 上海租金回报率处于 $1.6\% - 2.7\%$ 区间，均值为 $2.0\%$，与国际一线城市的净租金回报率水平相当。 - 3月以来，上海租金价格持续反弹，表明市场基本面有所改善。 - “老破小”租金回报率较高，成为房价企稳的支撑点。 ### 四、政策刺激 - 2022年2月上海出台“沪七条”，包括提高公积金贷款额度上限至240万元，放松外环内限购及房产税。 - 政策释放积极信号，提振市场信心，尤其对低总价房产起到托底作用。 - 收储政策已扩围至全部中心城区，多地也在跟进类似政策，释放稳定市场预期。 ## 关键信息 ### 上海楼市表现 - **成交量**：2026年3月二手房网签套数达3.1万套，同比增加6.3%；4月网签套数约2.9万套，同比涨幅达22.7%。 - **价格走势**：3月、4月二手房成交价环比分别上涨0.8%、0.9%，成交价较低点反弹1.8%。 - **成交结构优化**：300万以下成交占比下降，300-500万成交占比上升，改善型房产成交占比增加。 ### 其他城市表现 - **领先城市**：上海和苏州的五维止跌综合评分分别为87.5和72.0，房价止跌回稳趋势明显。 - **接近止跌城市**：天津、北京、珠海、深圳、宁波、无锡、徐州、大连等城市的综合评分在50-70分之间，多数已出现价格底部反弹。 - **分化趋势**：不同城市因基本面差异，房价止跌进度不一，部分城市仍处于下跌阶段。 ## 城市止跌进度评分表（部分） | 城市 | 五维综合得分 | 实时成交得分 | 挂牌量得分 | 挂牌价得分 | 议价率得分 | 租金价格得分 | |------|--------------|--------------|------------|------------|------------|---------------| | 上海 | 87.5 | 70.8 | 91.6 | 100.0 | 100.0 | 75.0 | | 苏州 | 72.0 | 60.4 | 87.5 | 85.4 | 47.8 | 79.2 | | 天津 | 67.0 | 43.8 | 83.3 | 20.8 | 91.3 | 95.8 | | 北京 | 62.0 | 50.0 | 66.6 | 6.3 | 95.6 | 91.7 | | 珠海 | 61.2 | 33.3 | 95.8 | 77.1 | 47.8 | 52.1 | | 深圳 | 61.1 | 33.3 | 16.6 | 91.7 | 82.6 | 81.3 | | 宁波 | 55.0 | 79.2 | 66.6 | 81.3 | 47.8 | 0.0 | | 无锡 | 53.3 | 47.9 | 66.6 | 20.8 | 47.8 | 83.3 | ## 风险提示 - **租金回落风险**：若租金持续下跌，可能拖累房价止跌节奏。 - **政策不及预期**：地产政策力度若不足，可能影响房价调整时长。 - **市场波动风险**：地产和股市超预期波动可能影响居民消费信心和购买力。 ## 结论 在房地产市场整体调整阶段，上海凭借需求稳定、供给收缩、估值合理及政策支持率先企稳。苏州紧随其后，其他城市如天津、北京、珠海、深圳等也已接近止跌。预计6-8月，重点城市挂牌价将趋稳，房价止跌回稳的进程将继续推进。