20260530-国金证券-上海楼市为何先止跌_哪些城市有望跟进_国金宏观张馨月_11页_2mb

报告摘要

上海楼市为何先止跌？哪些城市有望跟进？

核心内容

上海作为全国房地产市场率先止跌的城市，其二手房市场在成交量、价格、挂牌量等方面表现优于其他城市。上海楼市的回暖主要得益于需求企稳、供给收缩、估值合理、租金止跌以及政策刺激等多重因素的共同作用。同时，上海楼市的止跌也带动了部分其他城市的跟进趋势。

主要观点

上海楼市止跌表现突出
- 上海二手房成交量和价格均出现明显回升，是全国楼市中最早实现“量价齐升”的城市。
- 2026年3月，上海二手房网签套数突破3.1万套，创近五年新高；4月网签量达2.9万套，同比增长22.7%。
- 房价方面，上海3月、4月二手房价格环比上涨0.4%、0.7%，成交价较底部反弹2.1%。
上海楼市止跌驱动因素
- 需求企稳：2025年上海新房和二手房成交面积之和同比增长3.3%，显示需求端压力已缓解。
- 供给收缩：上海二手房挂牌量自2025年4月见顶后持续回落，5月挂牌量降至8.5万套，较峰值减少3.5万套，明显快于其他一线城市。
- 估值合理：租金回报率已回归合理区间，且“老破小”价格基本见底，市场信心逐步恢复。
- 租金止跌：2026年3月以来，一线城市租金价格止跌回升，上海租金回报率稳定在1.6%-2.7%之间。
- 政策刺激：上海“沪七条”政策在需求侧有效推动了市场回暖，尤其是提高公积金贷款额度上限，对中等总价段购房者形成利好。
楼市止跌顺序与结构变化
- 楼市止跌的顺序通常为：新好房 > 老破小 > 改善房 > 老现房。
- 上海楼市止跌正由“老破小”向“改善房”过渡，4月成交结构优化，300万以下成交占比下降，300-500万占比上升，500万以上成交占比增长。
其他城市有望跟进
- 领先城市：上海和苏州是当前楼市止跌的领跑者，五维综合评分分别为87.5和72.0。
- 次优城市：天津、北京、珠海、深圳、宁波、无锡、徐州、大连等城市，五维评分在50-70分之间，已出现价格底部反弹迹象。
- 待观察城市：合肥、南通、东莞等城市评分较低，需进一步观察市场变化。

关键信息

上海楼市表现：
- 2025年11月以来，二手房网签量连续6个月高于2万套。
- 2026年3月，单日网签量达1632套，为2022年以来最高。
- 房价方面，3月、4月环比上涨0.4%、0.7%，成交价反弹2.1%。
- “老破小”率先止跌，改善房随后企稳，市场热度向高端传导。
政策支持：
- “沪七条”政策放松限购、提高公积金贷款额度上限、放松房产税，有效提振市场。
- 多地试点收储“老破小”，稳定市场预期，推动房价企稳。
其他城市表现：
- 苏州：成交量同比上涨37%，价格止跌回升。
- 天津、北京、珠海、深圳：挂牌量回落、租金价格回升，价格走势接近止跌。
- 宁波、无锡、徐州、大连：成交量表现亮眼，但价格尚未明显反弹。
- 部分城市仍面临压力：如武汉、佛山、成都等，需进一步观察。