20150109-申万宏源-房地产行业_12月月报-年底销售大幅回暖_继续优配地产龙头_21页_1mb

2014年12月房地产行业月报总结

核心内容

2014年12月，房地产板块累计上涨15.1%，跑赢大盘5.8个百分点，板块指数再创近四年新高。全年房地产板块上涨65.3%，同期大盘上涨51.7%，相对收益达13.6%。房地产行业处于降息周期、销售恢复期和政策边界突破期的三期叠加阶段，基本面和政策面均呈现利好，建议继续优配地产蓝筹，关注RNAV折价及销售恢复受益的公司。

主要观点

• 销售回暖：12月申万跟踪48个城市一手房销售环比上升20.9%，同比上升28.8%，累计同比下降7.4%。一线城市环比升幅最大，达到37.7%。
• 二手房市场：12月申万跟踪18大城市二手房合计成交70697套，环比增长26.2%，同比上升20.0%，累计同比下降29.3%。一线城市环比增长33.9%，二线城市增长25.0%，三线城市增长13.4%。
• 库存去化：12月全国住宅可售套数为103.50万套，环比上升1.9%，但去化周期下降0.6个月，库存周期连续下降。
• 土地市场：12月全国300城市土地成交面积环比上升198%，同比下跌39%，成交金额环比上升92%，同比下跌37%。土地溢价率略有回落，住宅用地溢价率为18.51%。
• 政策动向：12月房地产政策主要集中在不动产登记条例和区域发展政策（如自贸区和京津冀一体化），部分城市出台购房补贴、公积金政策调整等地方性政策，推动市场发展。
• 限购放松：截至2015年1月8日，全国35个城市取消或放松限购，6个城市出现非官方放宽限购传闻，仍有5个城市坚守限购政策。

关键信息

重点公司签约销售和土地储备

• 龙头公司：招商、保利、金地、金科、首开、华夏、荣盛等公司12月签约销售额预计843亿元，环比上涨49.5%。
• 销售预测：万科、保利地产、金地集团、招商地产等A股龙头公司2014年累计合同销售额分别为2151亿元、1361亿元、487亿元、510亿元，环比增长显著。
• 土地储备：重点公司新增土地储备面积和金额在12月有所增加，如金科股份土地成交面积达85万平米，华夏幸福达140万平米。

房地产政策回顾

• 全国性政策：包括《城镇保障性安居工程贷款贴息办法》、《公司债券发行与交易管理办法》、《居住证管理办法》等，推动住房保障和市场规范。
• 地方性政策：如海南、桂林、苏州、东莞等地出台购房补贴、公积金贷款政策调整等，促进房地产市场发展。

百城价格指数

• 均价：12月百城房地产均价为10542元，环比上涨城市达30个，同比降幅为2.69%。
• 区域表现：一线城市同比上涨0.58%，二线城市同比下跌4.28%，三线城市同比下跌5.56%。

一手房月度成交

• 总体表现：12月一手房成交321416套，环比上升20.9%，同比上升28.8%，累计同比下降7.4%。
• 城市表现：一线城市成交59811套，环比上升37.7%；二线城市成交172334套，环比上升14.0%；三线城市成交89271套，环比上升25.2%。

二手房月度成交

• 总体表现：12月二手房成交70697套，环比增长26.2%，同比上升20.0%，累计同比下降29.3%。
• 城市表现：一线城市成交24463套，环比增长33.9%；二线城市成交36780套，环比增长25.0%；三线城市成交9454套，环比增长13.4%。

投资建议

• 优配地产蓝筹：建议重点关注保利、万科、招商、金丰等公司。
• 关注RNAV折价公司：如首开股份、华侨城、泰禾集团、华夏幸福、滨江集团、世联行等，以及销售恢复受益的公司。

总结

2014年12月房地产市场在政策放松和销售回暖的背景下表现出积极态势，行业整体估值有所提升。尽管库存绝对量仍略有上升，但去化周期持续下降，显示市场逐步改善。政策方面，全国性政策和地方性政策共同推动房地产市场发展，部分城市开始放松限购政策，为行业带来新的机遇。投资建议继续优配地产蓝筹，关注RNAV折价和销售恢复受益的公司，以获取更高的收益。