解构深圳发展40年与办公楼市场格局展望_24页_4mb

深圳发展40年与办公楼市场格局展望总结

核心内容

深圳经济特区自1980年成立以来，通过持续的改革与创新，实现了从边陲小镇到全国经济重镇的跨越式发展。作为改革开放的试验田，深圳在制度创新、市场开放、产业升级等方面起到了示范作用，成为中国经济发展的缩影。

主要观点

• 深圳速度与高度：深圳在短短40年间，以“深圳速度”不断刷新“深圳高度”，并成为全国GDP第三的城市。
• 多中心格局：深圳办公楼市场呈现“多中心”发展趋势，新兴商务区的发展将加速非核心区及城市近郊的土地价值提升，促进城市均衡发展。
• 主导产业与市场供需：高新技术与金融产业是深圳办公楼市场的主要驱动力，其快速发展和产业集聚性支撑了办公楼市场的需求。
• 交通基建与新兴商务区：地铁、高铁和城际铁路等交通基建是推动新兴商务区成熟的关键因素，将吸引大量企业入驻并提升区域发展水平。
• 办公楼市场前景：未来三年，深圳甲级办公楼市场将保持供过于求，但随着需求回升，空置率将趋于平稳，租金将逐步止跌反弹。

关键信息

深圳经济成就

• GDP增长：1980-2019年，深圳GDP年均增速达21.5%，成为全国第三大经济体。
• 人口增长：深圳常住人口复合年均增长率接近10%，是全国最具移民精神的城市之一。
• 人均指标：深圳人均GDP、人均可支配收入等指标长期保持高位，均居内地城市前列。
• 土地利用效率：深圳以约2,000平方公里的土地面积，实现地均GDP13.5亿人民币/平方公里，是上海的两倍多。

深圳办公楼市场发展

• 存量与供应：截至2020年二季度，深圳甲级办公楼存量达914万平方米，2015-2019年年均新增供应近118万平方米。
• 需求趋势：2013-2019年，甲级办公楼年均净吸纳量达70万平方米，高新技术和金融行业租赁需求占比达50-70%。
• 新兴商务区：前海、笋岗、北站商务办公区、留仙洞总部基地等新兴商务区将成为未来办公楼市场的重要增长点。

新兴商务区发展潜力

• 交通优势：新兴商务区位于深圳地铁5号线（环中线）沿线，未来将拥有更完善的交通网络，提升通勤效率。
• 产业聚集：前海将形成金融、高新技术和物流商贸的产业集群；留仙洞将形成以高新技术为主的产业集群。
• 租金趋势：新兴商务区在成熟初期可能经历“以价换量”阶段，租金水平将逐步上升，最终可能接近甚至超过核心商务区。

深圳办公楼市场展望

• 未来三年趋势：办公楼需求将逐年增长，净吸纳量上升；空置率将保持平稳，租金将止跌反弹。
• 新兴商务区占比：2020-2022年，新兴商务区甲级办公楼存量将从全市的20%上升至25%，净吸纳量占比将从40%上升至接近50%。
• 供需平衡：预计至2030年前，新兴商务区将趋于成熟，供需关系将更趋平衡，租金水平将有较快增长。

作者信息

• 夏春毅：仲量联行深圳董事总经理，edward.xia@ap.jll.com
• 曾丽：华南区研究部总监，silvia.zeng@ap.jll.com
• 孙哲：华南区研究部董事，albert.sun@ap.jll.com

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