2020上海市物业管理行业发展报告-2020.7-66页_1004kb

2020上海市物业管理行业发展报告总结

一、行业发展的内外部环境

(一) 政策环境的变化

• 规范主体行为，推进社区共治机制

  • 《上海市住宅物业管理规定》于2019年3月1日正式实施，明确住宅小区综合管理体制，支持政府相关部门的领导地位。
  • 明确乡、镇人民政府和街道办事处在业主大会组建中的职责，完善业主委员会组建流程。
  • 建立物业保修金制度和紧急维修制度，解决因房屋质量保修引发的纠纷及涉及公共利益的维修事项。

• 完善信用监管，推动行业优胜劣汰

  • 推出“上海物业”APP和物业管理监管与服务平台，实现对全市物业企业的信息化监管。
  • 通过《失信行为计分规则》等政策法规，对违规企业实施约谈、扣分、限制招投标和从业等惩戒措施，规范市场行为。

• 加强政策引导，规范物业市场机制

  • 市房管局于2019年3月8日下发《关于开展住宅物业服务价格评估工作的通知》，推动价格评估工作。
  • 物业服务价格评估规范和管理办法出台，为价格评估提供指导。
  • 已有12家第三方机构和51名评估人员完成备案，完成评估项目约150个。
  • 物业费市场化步伐加快，业主接受度提升，尤其是规模企业或品牌企业服务的项目。

• 构建评价体系、提升物业服务水平

  • 各区物业行政主管部门推出物业考核评价体系，强化服务质量监管。
  • 闵行区启动物业服务综合评价系统，结合政府、街道、业委会、居委会和居民五个维度，对267家物业企业和1058个小区进行满意度测评，推动整改和提升。

(二) 市场环境的变化

• 平台型发展，行业价值度进一步显现

  • 物业管理行业具备较高的抗风险能力、稳定的现金流和巨大的市场存量，吸引投资。
  • 在“美丽家园”建设和防疫抗疫等工作中，物业管理的综合能力得到广泛认可。

• 复合型成长，行业成熟度进一步提升

  • 2019年非主营收入同比增长近3倍，占行业总收入的36%。
  • 业务和收入结构发生深刻变化，成为新的增长点。

• 集中度提高，企业竞争力进一步分化

  • 品牌企业成为招标主要选择因素。
  • 国有企业通过整合提升管理规模，上市企业通过收购兼并扩张市场。
  • 全国物业管理行业并购持续升温，上海企业积极参与。

• 物业费评估，物业市场化进一步加速

  • 2019年全市8149个小区中，24%的小区调整过服务价格。
  • 近五年内调整价格的小区占调价小区总量的70%，其中商品房占比近70%。
  • 业主对物业费市场化调节接受度提升，反映对服务品质的认可。

(三) 行业发展的成果

• 新冠防控、社区防控主力军
• 垃圾分类、城市管理主战场
• 党建引领、企业管理新抓手
• 资产管理、行业发展新亮点
• 进博保障、服务成果新展现
• 历保维护、文化传承新担当
• 扶贫帮困、社会责任新贡献

二、行业发展的整体状况

(一) 物业管理规模

• 全市房屋总建筑面积

  • 2019年住宅建筑面积新增1374万平方米，达到6.89亿平方米。
  • 非住宅建筑面积新增1182万平方米，达到6.06亿平方米。
  • 住宅和非住宅占比分别为53.2%和46.8%。

• 物业管理总建筑面积

  • 住宅类管理面积6.73亿平方米，覆盖率为97.7%。
  • 非住宅类管理面积3.76亿平方米，覆盖率为62.1%。
  • 管理覆盖率保持逐年微幅增长。

• 全市住宅小区数量

  • 共约1.3万个，其中商品房6843个（占比53.1%），售后公房1896个（占比14.7%），系统和直管公房1338个（占比10.4%）。
  • 浦东、闵行、徐汇三区小区数量居前，合计占比37.5%。
  • 崇明区小区数量占比最低，仅为1.1%。

(二) 物业市场价格

• 住宅物业管理费价格

  • 2019年上涨小区116个，占样本总量11.5%。
  • 非商品房整体价格上涨8.55%，商品房上涨1.71%，独立式住宅上涨1.05%。

• 非住宅物业管理费价格变动

  • 办公物业：2019年18.55元/月M²，2018年14.95元/月M²，2017年13.21元/月M²。
  • 机关物业：2019年13.97元/月M²，2018年18.27元/月M²。
  • 商业物业（商场、百货）：2019年35.31元/月M²，2018年9.87元/月M²。
  • 商业物业（商业街）：2019年4.87元/月M²，2018年9.87元/月M²。
  • 学校物业：2019年6.97元/月M²，2018年4.91元/月M²。
  • 园区物业：2019年5.01元/月M²，2018年2.74元/月M²。
  • 公众物业：2019年3.51元/月M²，2018年2.92元/月M²。
  • 医院物业：2019年6.05元/月M²，2018年5.91元/月M²。
  • 机关物业价格下降，主要受街镇社区项目比重提升和财政预算紧缩影响。

(三) 物业服务企业

• 企业数量

  • 2019年备案登记企业共5413家。
  • 物业管理行业资质取消后，更多企业进入该领域。
  • 超过1/3的企业未有备案的物业管理项目。

• 外省市企业

  • 外省市在沪设立分公司的企业共207家，同比增长47.9%。
  • 广东、北京、江苏、浙江和福建企业数量较多，全国综合百强企业逐年增长。

• 企业规模分类

  • 规模企业：星级测评四、五星级或管理面积超500万平米。
  • 中等规模企业：星级测评三星级及以下或管理面积超100万平米。
  • 小规模企业：未获星级或管理面积100万平米以下。

• 2018-2019年企业规模统计

  • 规模企业平均营收3.43亿元/家，利润总额2500万元/家。
  • 中等规模企业平均营收4307万元/家，利润总额364万元/家。
  • 小规模企业平均营收808万元/家，利润总额52万元/家。

(四) 行业协会成员

• 会员单位
  • 共1701家，其中1067家为“诚信承诺”企业，占比64.9%。
  • 行业专业性和技术性不断提升，推动整体服务水平提高。

(五) 从业人员队伍

• 从业人员总量

  • 2019年平均年龄40.8岁，较2018年下降4.6岁。
  • 2020年从业人员总量约90.10万，同比增长1.24%。
  • 外包人员总量下降，主要是秩序维护人员减少约7.2万人。
  • 多种经营人员增加，其他服务类岗位数量迅速增长。

• 岗位构成

  • 秩序维护人员大幅减少，环境清洁人员增加。
  • 企业通过智慧物业优化运作模式，减少外包用工。

• 年龄结构

  • 规模企业从业人员平均年龄39.1岁，中等规模企业39.7岁，小规模企业48.9岁。
  • 中等规模及以上企业年龄结构更合理。

• 文化结构

  • 大专及以上人员占比增加约16.4个百分点，高中及以下人员下降16.4个百分点。
  • 行业向管理型和知识型企业转变。

• 工资收入

  • 基础操作岗位工资普涨，不同规模企业差异不大。

(六) 行业经营收益

• 2016-2019年经营收益趋势

  • 2019年营业总收入约1255亿元，同比增长28.3%。
  • 占上海市GDP总量约3.29%。
  • 主营业务收入799.40亿元，同比增长0.5%。
  • 非主营业务收入456.02亿元，增长近3倍。

• 企业营收与利润

  • 规模企业平均利润总额2500万元/家，中等规模企业364万元/家，小规模企业52万元/家。

(七) 市民关切问题

• 物业类投诉前五位排名
  • 通过962121平台统计，反映市民对物业服务质量的关注。

三、行业发展的未来展望

(一) 行业发展新动向

1. 兼并整合，引领行业竞争主旋律
2. 城市服务，探索业务领域新发展
3. 疫情防控，助推管理服务新助手

(二) 行业发展新挑战

1. 民生保障与市场配置
2. 规模扩张与品牌维护
3. 领域拓展与盈利能力
4. 多种经营与专业服务

附件

附件一：2020上海市物业服务综合百强企业

排位	企业名称
1	上海永升物业管理有限公司
2	上海科瑞物业管理发展有限公司
3	上海东湖物业管理有限公司
4	上海陆家嘴物业管理有限公司
5	上海上实物业管理有限公司
6	上海明华物业管理有限公司
7	上海高地物业管理有限公司
8	上海古北物业管理有限公司
9	上海上房物业服务股份有限公司
10	上海德律风置业有限公司
...	...

附件二：2020上海市物业管理单项领先企业

1. 物业管理数量领先企业（TOP20）

排序	企业名称
1	上海文化银湾物业管理有限公司
2	上海永升物业管理有限公司
3	上海浦江物业有限公司
...	...

2. 物业管理面积领先企业（TOP20）

排序	企业名称
1	上海文化银湾物业管理有限公司
2	上海永升物业管理有限公司
3	上海高地物业管理有限公司
...	...

3. 进入（外）城市个数领先企业（TOP20）

排序	企业名称
1	上海永升物业管理有限公司
2	上海文化银湾物业管理有限公司
3	上海益中巨泰（集团）股份有限公司
...	...

4. 营业收入领先企业（TOP20）

排序	企业名称
1	上海高地物业管理有限公司
2	上海永升物业管理有限公司
3	上海陆家嘴物业管理有限公司
...	...

5. 净利润领先企业（TOP20）

排序	企业名称
1	上海永升物业管理有限公司
2	上海高地物业管理有限公司
3	上海东湖物业管理有限公司
...	...

6. 员工总数领先企业（TOP20）

排序	企业名称
1	上海益中巨泰（集团）股份有限公司
2	上海文化银湾物业管理有限公司
3	上海永升物业管理有限公司
...	...

7. 纳税总额领先企业（TOP20）

排序	企业名称
1	上海科瑞物业管理发展有限公司
2	上海高地物业管理有限公司
3	上海保利物业酒店管理集团有限公司
...	...

8. 总资产领先企业（TOP20）

排序	企业名称
1	上海世博会有限公司
2	上海保利物业酒店管理集团有限公司
3	上海永升物业管理有限公司
...	...

9. 服务质量领先企业（TOP20）

排序	企业名称
1	上海东湖物业管理有限公司
2	上海古北物业管理有限公司
3	上海陆家嘴物业管理有限公司
...	...

10. 企业扶贫工作参与领先企业（TOP20）

排序	企业名称
1	上海上实物业管理有限公司
2	上海保利物业酒店管理集团有限公司
3	上海明华物业管理有限公司
...	...

附件三：《2020上海市物业管理行业发展报告》分报告目录

• 《物业行业党建工作分报告》
• 《物业行业资产管理分报告》
• 《历史保护建筑分报告》
• 《住宅项目物业费价格评估与管理分报告》
• 《物业行业教育培训发展报告》
• 《奉贤区物业行业发展分报告》
• 《闵行区物业服务满意度测评分报告》