2021北京物流地产市场发展报告-19页_1mb

2021年物流地产市场发展报告总结

核心内容概述

2021年北京市物流地产市场在宏观环境、政策导向、供需关系及基础设施建设等方面呈现出显著的发展态势。整体市场活动在政策支持和消费回暖的背景下保持稳定，但部分区域仍面临土地供应紧张、空置率上升等挑战。

主要观点与关键信息

宏观环境

• 2021年前三季度，北京在首店首发经济、节假日消费等政策推动下，居民消费持续回暖，营商环境优化，企业经营向好。
• 2021年物流政策聚焦于巩固疏解成效、优化物流基础设施布局，推动多式联运体系建设。

仓储设施分布

• 北京市高标仓资源主要集中在通州、顺义、大兴三个区域，合计占比超90%。
• 2021年北京市仓储设施总面积为709.04万平方米，其中高标库占比为29.43%（大兴区）、47.21%（通州区）、40.77%（顺义区）。

租金走势

• 2021年北京市高标仓平均租金为58.21元/m²·月，近两年租金小幅上涨，但涨幅趋缓。
• 2022年租金预计保持平稳。

空置率走势

• 2021年北京市高标仓平均空置率为2.72%，相比去年略有上升。
• 2022年空置率预计有小幅上升。

租赁需求

• 电商和快递快运是高标库的主要需求来源。
• 租户在选择仓库时关注仓库类型、地理位置及配套设施。
• 2021年租户存放货品以生鲜、建材为主，占比均为10.14%。

一手土地供应

• 2021年北京物流用地供应60公顷，是三年来首次单列物流用地。
• 土地供应集中在北京经开区、平谷区、密云区，其中北京经开区供应面积最大（28公顷）。

核心子市场分析

顺义区

• 物流基础设施分布集中，发展迅速，但存在发展散乱的问题。
• 未来发展方向为规范、高效、智能、环保，重点完善国际物流及快递类集散功能，发展跨境电商配送。

通州区

• 物流基础设施较为完善，入驻物流企业数量多，但信息化、标准化、智能化水平较低。
• 未来将重点完善口岸、仓储、终端配送、快递分拨、互联网电商类物流功能，并建设地下物流配送系统，推动京津冀协同发展。

大兴区

• 物流基础设施总体水平偏低，主要集中在黄村镇、西红门镇、旧宫镇、亦庄镇，多数为租赁土地，缺乏建设动力。
• 未来将发展电商快递、医药、航空、商贸、保税物流，并围绕大兴国际机场打造京津冀物流节点。

2022年市场展望

• 新增供应：预计有所增加，但以楼库为主，对快递快运、电商等客户作业不便，单层、坡道类型高标库需求较多。
• 空置率：将有小幅上升。
• 租金：预计保持平稳。

物流设施类型与规模

物流节点规划

• 6个大型物流基地：总用地面积控制在12平方公里以内。
• 28个物流中心：总用地面积控制在9平方公里以内。
• 46个配送中心：总用地面积控制在1.7平方公里以内。

主要开发商与终端客户

开发商类型

• 大型专业物流仓储设施开发商：GLP、ACL、嘉民、安博、宝供、远洋、瀚搏等。
• 本地开发商：林吉、祥龙物流等。

终端客户

• 电商类：天猫、京东、顺丰、上药等。
• 传统物流类：德邦、鼎通物流、中外运、祥龙物流等。

功能定位

• 顺义区：国际航空中心核心区、区域经济提升发展先行区、城乡协调的首都和谐宜居示范区。
• 通州区：北京城市副中心、京津冀区域协同发展示范区、新型城镇化示范区。
• 大兴区：京津冀协同发展示范区、科技创新引领区、首都国际交往新门户。

未来发展趋势

• 低端物流设施将逐步疏解整治，推动市场向规范、高效、智能、环保方向发展。
• 各区域将围绕电商快递、医药物流、航空物流、保税物流等重点行业优化供应链解决方案。
• 京津冀地区将围绕大兴国际机场形成大型物流节点，提升物流时效性和附加值。

数据支持与研究机构

• 物联云仓数据研究院：专注于仓储市场数据洞察与研究咨询，提供定制数据、定向研究和咨询服务。
• 报告调研员：詹璐、蒋琴、李小芳，联系方式：zhanlu@50yc.com, jiangqin@50yc.com, lixiaofang@50yc.com。
• 合作咨询：隋超，高级总监，联系方式：电话 186 1064 0033，邮件 suichao@50yc.com。

附加信息

• 在线客服：4008-567-150
• 关注微信公众号：获取更多行业动态与市场分析。

政策回顾

2017年

• 发布《北京城市总体规划（2016年—2035年）》，推进区域性物流基地疏解，严禁三环内新建物流仓储设施。

2020年

• 发布《北京物流专项规划（2020-2050）》，新增西北（昌平南口）和西南（房山窦店）物流基地，每个基地面积控制在100-150公顷。

2021年

• 《北京市十四五规划和2035年远景目标纲要》提出打造重要物流节点，推动多式联运和智慧物流发展。

结论

2021年北京物流地产市场在政策引导下逐步向集约化、智能化、绿色化方向发展，但土地供应紧张、空置率上升等问题依然存在。未来市场需进一步优化物流设施布局，提升运营效率，以适应电商、快递、医药等新兴行业的发展需求。