2024年全国物流地产市场报告_28页_8mb

2024年全国物流地产市场报告总结

核心内容概览

2024年全国物流地产市场呈现深度调整态势，市场供需关系变化显著，租金和空置率双降，新增供应量较2023年有所回落，但部分重点城市群仍保持较高市场需求。整体来看，市场趋于理性，行业整合与升级趋势明显。

主要观点

1. 市场存量与增量

• 全国非保税高标仓存量：截至2024年底，全国非保税高标仓市场总存量达到1.65亿平方米，同比增长9.47%。
• 市场分布不均：江苏、浙江、广东、上海和天津占据全国总量的50.03%，而新疆、内蒙古、宁夏、青海和西藏仅占0.66%。
• 新增供应量下降：2024年新增供应为982.61万平方米，同比下降34.46%，表明开发商投资意愿减弱。

2. 租赁态势

• 租金持续下滑：受传统制造业出口疲软、电商自建仓库及三方物流成本上升等因素影响，租金持续下降。
• 空置率上升：整体空置率上升，尤其在部分重点城市如上海、北京、广州等，空置率超过20%，市场竞争加剧。

3. 租户结构

• 多元化租户格局：三方物流、电商、快递快运、零售/批发和制造业是主要租户，其中电商和三方物流占据主导地位。
• 区域租户差异：
  • 长三角城市群：三方物流、快递快运、电商为主要租户。
  • 京津冀城市群：三方物流、零售/批发、电商为主。
  • 珠三角城市群：电商、零售/批发、制造业为主。
  • 成渝城市群：三方物流、电商、快递快运为主。
  • 长江中游城市群：快递快运、三方物流、零售批发业为主。

4. 未来增量预测

• 2025年新增供应预计达到峰值：预计新增1749.86万平方米，随后逐年下降。
• 区域供应趋势：东部沿海地区（如广东、浙江、上海）新增供应较大，而中西部地区新增供应较少，但未来有望随着产业转移增加。

5. 仓储用地市场

• 成交面积和单价双降：2024年全国仓储用地一级市场成交面积为12.39万亩，同比下降28.01%；平均成交单价为26.94万元/亩，同比下降7.86%。
• 投资意愿减弱：开发商对仓储用地的投资趋于谨慎，市场整体收缩。

关键信息

重点城市群分析

长三角城市群

• 存量占比：36.10%
• 新增供应：387.57万平方米，同比下降15.23%
• 租金与空置率：平均租金38.67元/平方米·月，同比下降12.89%；空置率29.11%，同比上升4.74个百分点
• 市场趋势：租金尚未筑底，新增供应主要来自奉贤、浦东新区和青浦，部分区域租金已筑底，但整体压力仍大。

京津冀城市群

• 存量占比：11.42%
• 新增供应：105.71万平方米，同比下降21.54%
• 租金与空置率：平均租金51.70元/平方米·月，同比下降9.11%；空置率24.85%，同比下降0.96个百分点
• 市场趋势：北京高标仓需求向高端化集中，未来两年新增供应192万平方米，竞争加剧。

珠三角城市群

• 存量占比：10.51%
• 新增供应：105.71万平方米，同比下降34.46%
• 租金与空置率：平均租金39.07元/平方米·月，同比下降3.03%；空置率4.93%，同比下降7.78个百分点
• 市场趋势：受跨境电商发展影响，市场表现良好，但未来两年新增供应将达644.14万平方米，面临较大去化压力。

长江中游城市群

• 存量占比：9.03%
• 新增供应：59.03万平方米，同比下降22.30%
• 租金与空置率：平均租金16.23元/平方米·月，同比下降15.64%；空置率13.11%，同比下降9.66个百分点
• 市场趋势：核心城市（如武汉、长沙）租金较高，外围城市（如常德、湘潭）面临去化压力。

成渝城市群

• 存量占比：8.95%
• 新增供应：35.29万平方米，同比下降44.93%
• 租金与空置率：平均租金20.79元/平方米·月，同比下降10.66%；空置率9.95%，同比下降0.74个百分点
• 市场趋势：成都、重庆作为核心城市，供需相对平衡，但部分城市（如资阳、内江）面临高空置率压力。

市场展望

新增供应

• 2025年峰值：预计新增供应达1749.86万平方米，之后逐年下降。
• 区域分布：一二线城市新增供应增速放缓，三线以下城市将成为新增供应的主要增长点。

需求变化

• 跨境电商增速放缓：2025年跨境电商扩张可能减缓，对高标仓租赁市场产生深远影响。
• 存量去化：市场进入存量去化阶段，竞争焦点转向仓库的优化配置。
• 客户降本增效：新建项目更加注重集约化和高效性，以满足客户对成本控制和效率提升的需求。

服务功能

• 增值服务需求上升：租户对高标仓的增值服务种类和质量要求更高。
• 冷链需求增长：随着生鲜电商和生物医药行业的发展，高标仓与冷链结合的需求日益增长。

设备升级

• 智能化与数字化转型加速：高标仓正加快引入智能技术，如智能仓储、自动化分拣、无人配送等。
• 技术渗透率提升：智能化和数字化将成为提升物流效率和降低运营成本的关键手段。

智慧绿色

• 政策支持：国家出台多项财政补贴政策，推动绿色、智慧高标仓建设。
• 低碳运营：新建和改造项目将更注重节能减排和资源高效利用，以实现绿色物流目标。

数据来源与平台

• 数据来源：物联云仓天镜大数据平台、中国土地市场网等公开资料，截至2024年12月31日。
• 平台简介：物联云仓天镜大数据平台提供城市级别的仓储物流数据服务，支持市场分析与投资决策。
• 业务范围：涵盖市场调研、物流园区规划、智慧园区建设、REITs研究等，助力行业持续发展与企业转型升级。

报告作者与联系方式

• 报告作者：叶海燕（物联云仓规划总监/数字研究院高级研究员）
• 联系方式：
  • 邮箱：yehaiyan@50yc.com
  • 在线客服：4008-567-150
  • 微信公众号：物联云仓

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