2021北京物流地产市场发展报告_19页_1mb

2021年物流地产市场发展报告总结

核心内容概述

2021年北京市物流地产市场在宏观政策与市场需求的双重推动下，呈现出稳步发展的态势。政策层面，北京持续推进物流基础设施的优化与布局，疏解三环内物流仓储设施，同时在城市副中心及周边区域加大物流节点建设力度。市场层面，高标仓需求旺盛，租金保持平稳，但空置率有所上升，主要受新建项目类型影响。整体来看，物流地产市场呈现出区域集中、类型多样、政策引导明显的特点。

主要观点

• 政策导向明确：北京持续优化物流基础设施布局，推动多式联运体系建设，强调物流节点的智能化与集约化发展，支持物流业与区域经济协同发展。
• 区域发展不均衡：顺义、通州、大兴是物流地产发展的主要区域，但各区域发展特点不同，顺义物流设施集中但发展散乱，通州基础设施完善但智能化水平较低，大兴基础设施总体水平偏低，亟待优化。
• 市场供需关系：高标仓租金保持平稳，但空置率略有上升，主要因新建项目以楼房为主，对电商、快递等租户的作业需求不匹配。
• 租户需求集中：电商、快递快运是高标仓需求的主力军，租户对仓库类型、地理位置及配套设施高度关注。
• 土地供应有限：物流用地供应持续紧张，2021年仅供应60公顷，且首次单列物流用地，为市场提供参考依据。

关键信息

仓储设施分布

• 通州、顺义、大兴集聚北京超90%的高标仓资源。
• 各区域仓储设施类型及占比如下：
  • 顺义区：高标库占比40.77%，普通库占比55.08%，厂房占比4.14%。
  • 通州区：高标库占比47.21%，普通库占比47.68%，厂房占比5.11%。
  • 大兴区：高标库占比29.43%，普通库占比61.17%，厂房占比9.40%。
  • 其他区域如丰台、房山、朝阳、海淀等高标仓资源较少，以普通库和厂房为主。

租金走势

• 2021年北京市高标仓平均租金为58.21元/m²·月，近两年租金涨幅趋缓，整体保持平稳。
• 顺义区租金区间为51~78元/m²·月，通州区为51~66元/m²·月，大兴区为48~60元/m²·月。

空置率走势

• 2021年北京市高标仓平均空置率为2.72%，但部分区域如顺义区因新建项目类型问题，空置率有所上升。
• 通州区平均空置率为2.36%，大兴区为4.64%。

2022年展望

• 高标库新增供应略有增加，但主要为楼库，对电商、快递等租户作业不友好，空置率将小幅上升。
• 高标库租金预计保持平稳，但部分区域因供应结构变化可能略有波动。

物流节点规划

• 北京市计划建设6个大型物流基地，总面积控制在12平方公里以内，重点布局在大兴、亦庄、房山等南部地区。
• 2021年物流用地供应区域分解如下：
  • 北京经开区：28公顷
  • 平谷区：22公顷
  • 密云区：10公顷
  • 总计：60公顷

主要租户类型

• 电商、快递快运是高标仓需求的主力军。
• 租户关注仓库类型、地理位置及配套设施，尤其是生鲜、建材等货品的仓储需求占比均达10.14%。

主要开发商与终端客户

• 大型专业物流仓储设施开发商：GLP、ACL、嘉民、安博、宝供、远洋、瀚搏、易商、北建通成、苏宁、东百、宇培、华润、百利威、万纬、佳怡等。
• 本地开发商：林吉、祥龙物流等。
• 终端物流用户：天猫、京东、顺丰、德邦、上药、中外运、百世、鼎通物流等。

未来发展方向

• 顺义区：未来将重点完善国际物流及快递类集散功能，整合空港物流基地与综合保税区功能，发展跨境电商物流。
• 通州区：将建立地下物流配送系统，结合轨道交通车站布局末端物流设施，提升物流集约化水平。
• 大兴区：未来将在电商快递、医药物流、航空物流、商贸物流及保税物流等领域发力，优化供应链解决方案，发展环保、可持续的物流产业。

数据支持

• 物联云仓数据研究院提供深入的仓储市场研究与咨询服务，支持行业发展与企业升级。
• 报告调研员：詹璐、蒋琴、李小芳。
• 合作咨询：隋超，高级总监，电话：186 1064 0033，邮件：suichao@50yc.com。

数据来源与版权

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