2026年第一季度全国物流地产市场报告_45页_8mb

2026年第一季度全国物流地产市场总结

核心内容

2026年第一季度，全国物流地产市场呈现以下核心内容：

• 政策推动：国家层面推动物流行业高质量发展，支持骨干物流企业完善仓储网络，鼓励老旧仓储设施改造升级。
• 低空经济：低空经济被提升为国家级新兴支柱产业，多地出台政策推动其在物流领域的应用。
• 市场数据：全国非保税高标仓市场总存量达1.81亿平方米，空置率为15.89%，有效租金为20.69元/平方米/月。
• 区域表现：珠三角、长三角及成渝城市群表现较好，京津冀及部分城市空置率偏高但有所下降。
• 资本动态：产业资本和物流企业通过并购、股权收购等方式优化资产结构，REITs通过扩募持续布局高标仓资产。

主要观点

1. 宏观市场趋势

• 产业提质：通过政策支持，推动仓储物流行业规范化、高质量发展，强调龙头集聚和存量迭代升级。
• 低空经济崛起：低空经济成为物流业态升级的重要推动力，多地政策支持其在物流领域的应用，如无人机配送、低空运输等。
• 国补政策优化：补贴对象和方式更加精准，新能源车、绿色家电及数码智能品类成为重点。

2. 全国高标仓市场概览

• 总存量：全国非保税高标仓市场总存量为1.81亿平方米，环比上升1.28%。
• 空置率：全国空置率为15.89%，环比下降0.35个百分点。
• 有效租金：有效租金为20.69元/平方米/月，环比下降0.94%，降幅较去年同期有所收窄。

3. 重点城市群分析

京津冀

• 存量：2,177.8万平方米
• 空置率：29.14%，环比下降1.31个百分点
• 有效租金：18.92元/平方米/月，环比下降1.54%
• 供应情况：新增供应51.9万平方米，主要位于北京和廊坊

长三角

• 存量：6,278.5万平方米
• 空置率：20.68%，环比下降0.21个百分点
• 有效租金：24.27元/平方米/月，环比下降1.01%
• 供应情况：新增供应29.4万平方米，主要位于苏州

珠三角

• 存量：2,283.0万平方米
• 空置率：9.77%，环比上升0.11个百分点
• 有效租金：29.87元/平方米/月，环比下降1.96%
• 供应情况：新增供应123.8万平方米，主要位于肇庆和佛山

长江中游

• 存量：1,582.7万平方米
• 空置率：9.56%，环比下降0.55个百分点
• 有效租金：16.51元/平方米/月，环比下降0.63%
• 供应情况：无新增供应

成渝

• 存量：1,584.4万平方米
• 空置率：5.59%，环比上升0.04个百分点
• 有效租金：17.33元/平方米/月，环比下降0.30%
• 供应情况：新增供应11.9万平方米，主要位于成都

关键信息

1. 新增供应情况

• 2026Q1新增供应：全国非保税高标仓市场新增供应约229.0万平方米，主要集中在珠三角和京津冀。
• 供应前五城市：肇庆、佛山、北京、苏州、成都。
• 未来供应：预计2026-2027年全国新增供应约1,283.5万平方米，其中广东为主力区域，广州、东莞、佛山等城市供应放量。

2. 租金与空置率

• 全国趋势：租金持续下降，但降幅收窄；空置率总体下降，部分城市因供应增加而有所上升。
• 区域分化：长三角和京津冀空置率偏高，但走势分化；长江中游和成渝空置率相对稳定，租金接近底部。

3. 租赁需求

• 主要租户：电商、三方物流及零售/批发业为主要租赁需求来源。
• 电商：传统电商和即时零售活跃。
• 三方物流：家电零售、跨境物流、酒水零售等需求突出。
• 零售/批发：消费电子和汽车零售需求持续释放。

4. 资本动态

• 产业资本：周大福创建、极兔速递等企业通过收购物流物业加强资产布局。
• 股权收购：京东物流完成德邦股份剩余股权收购，持股升至99.7%；申通快递收购菜鸟旗下仓储公司。
• REITs动态：头部REITs通过扩募布局高标仓资产，重点补强区域枢纽节点和全国网络。

5. 未来展望

• 供应趋势：2026年供应高位，2027年供应规模将显著回落，珠三角、长三角及京津冀仍为核心供应区域。
• 租金走势：部分城市租金企稳，预计租赁表现良好的城市租金有望率先止跌。
• 市场发展：物流地产市场整体去化趋势明显，但区域间表现分化，部分城市租金承压。

数据来源与说明

• 数据来源：物联云仓天镜大数据平台、中国土地市场网等公开资料，截至2026年3月31日。
• 统计对象：证照齐全、市场化的非保税高标仓库，不包括“二房东”仓库。
• 租金定义：包含税费、物业费用，已折算免租期和装修期。
• 数据局限性：仅包含物联云仓平台收录的城市数据，分析结果以反映趋势为主，仅供参考。

重点城市表现

市场总结

• 新增供应：2026年第一季度新增供应约229.0万平方米，预计2026-2027年全国供应约1,283.5万平方米，广东为主要供应区域。
• 租金与空置率：全国租金持续下降，但降幅收窄；空置率总体下降，区域表现分化。
• 需求变化：电商、三方物流及零售/批发业为主要租赁需求来源，部分城市因供应增加而空置率上升。
• 资本动态：产业资本和物流企业通过并购、股权收购等方式优化资产结构，REITs通过扩募布局高标仓资产。

数据服务与研究

• 物联云仓数字研究院：提供仓储市场、物流地产、行业发展及竞争分析等深度洞察报告。
• 天镜大数据平台：提供标准化与定制化的数据服务，支持城市层级、项目层级等多维度分析。
• 数据特点：覆盖全国300+城市，仓储资源超10亿平方米，高标仓覆盖率占全国95%。
• 服务内容：包括市场调研、行业分析、物流园区规划、智慧园区设计等，助力行业持续发展和企业转型升级。