> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 2026年第一季度全国物流地产市场总结 ## 核心内容 2026年第一季度，全国物流地产市场呈现以下核心内容： - **政策推动**：国家层面推动物流行业高质量发展，支持骨干物流企业完善仓储网络，鼓励老旧仓储设施改造升级。 - **低空经济**：低空经济被提升为国家级新兴支柱产业，多地出台政策推动其在物流领域的应用。 - **市场数据**：全国非保税高标仓市场总存量达1.81亿平方米，空置率为15.89%，有效租金为20.69元/平方米/月。 - **区域表现**：珠三角、长三角及成渝城市群表现较好，京津冀及部分城市空置率偏高但有所下降。 - **资本动态**：产业资本和物流企业通过并购、股权收购等方式优化资产结构，REITs通过扩募持续布局高标仓资产。 ## 主要观点 ### 1. 宏观市场趋势 - **产业提质**：通过政策支持，推动仓储物流行业规范化、高质量发展，强调龙头集聚和存量迭代升级。 - **低空经济崛起**：低空经济成为物流业态升级的重要推动力，多地政策支持其在物流领域的应用，如无人机配送、低空运输等。 - **国补政策优化**：补贴对象和方式更加精准，新能源车、绿色家电及数码智能品类成为重点。 ### 2. 全国高标仓市场概览 - **总存量**：全国非保税高标仓市场总存量为1.81亿平方米，环比上升1.28%。 - **空置率**：全国空置率为15.89%，环比下降0.35个百分点。 - **有效租金**：有效租金为20.69元/平方米/月，环比下降0.94%，降幅较去年同期有所收窄。 ### 3. 重点城市群分析 #### 京津冀 - **存量**：2,177.8万平方米 - **空置率**：29.14%，环比下降1.31个百分点 - **有效租金**：18.92元/平方米/月，环比下降1.54% - **供应情况**：新增供应51.9万平方米，主要位于北京和廊坊 #### 长三角 - **存量**：6,278.5万平方米 - **空置率**：20.68%，环比下降0.21个百分点 - **有效租金**：24.27元/平方米/月，环比下降1.01% - **供应情况**：新增供应29.4万平方米，主要位于苏州 #### 珠三角 - **存量**：2,283.0万平方米 - **空置率**：9.77%，环比上升0.11个百分点 - **有效租金**：29.87元/平方米/月，环比下降1.96% - **供应情况**：新增供应123.8万平方米，主要位于肇庆和佛山 #### 长江中游 - **存量**：1,582.7万平方米 - **空置率**：9.56%，环比下降0.55个百分点 - **有效租金**：16.51元/平方米/月，环比下降0.63% - **供应情况**：无新增供应 #### 成渝 - **存量**：1,584.4万平方米 - **空置率**：5.59%，环比上升0.04个百分点 - **有效租金**：17.33元/平方米/月，环比下降0.30% - **供应情况**：新增供应11.9万平方米，主要位于成都 ## 关键信息 ### 1. 新增供应情况 - **2026Q1新增供应**：全国非保税高标仓市场新增供应约229.0万平方米，主要集中在珠三角和京津冀。 - **供应前五城市**：肇庆、佛山、北京、苏州、成都。 - **未来供应**：预计2026-2027年全国新增供应约1,283.5万平方米，其中广东为主力区域，广州、东莞、佛山等城市供应放量。 ### 2. 租金与空置率 - **全国趋势**：租金持续下降，但降幅收窄；空置率总体下降，部分城市因供应增加而有所上升。 - **区域分化**：长三角和京津冀空置率偏高，但走势分化；长江中游和成渝空置率相对稳定，租金接近底部。 ### 3. 租赁需求 - **主要租户**：电商、三方物流及零售/批发业为主要租赁需求来源。 - **电商**：传统电商和即时零售活跃。 - **三方物流**：家电零售、跨境物流、酒水零售等需求突出。 - **零售/批发**：消费电子和汽车零售需求持续释放。 ### 4. 资本动态 - **产业资本**：周大福创建、极兔速递等企业通过收购物流物业加强资产布局。 - **股权收购**：京东物流完成德邦股份剩余股权收购，持股升至99.7%；申通快递收购菜鸟旗下仓储公司。 - **REITs动态**：头部REITs通过扩募布局高标仓资产，重点补强区域枢纽节点和全国网络。 ### 5. 未来展望 - **供应趋势**：2026年供应高位，2027年供应规模将显著回落，珠三角、长三角及京津冀仍为核心供应区域。 - **租金走势**：部分城市租金企稳，预计租赁表现良好的城市租金有望率先止跌。 - **市场发展**：物流地产市场整体去化趋势明显，但区域间表现分化，部分城市租金承压。 ## 数据来源与说明 - **数据来源**：物联云仓天镜大数据平台、中国土地市场网等公开资料，截至2026年3月31日。 - **统计对象**：证照齐全、市场化的非保税高标仓库，不包括“二房东”仓库。 - **租金定义**：包含税费、物业费用，已折算免租期和装修期。 - **数据局限性**：仅包含物联云仓平台收录的城市数据，分析结果以反映趋势为主，仅供参考。 ## 重点城市表现 | 城市 | 总存量（万平方米） | 空置率 | 有效租金（元/平方米/月） | 环比变化 | |------|---------------------|--------|---------------------------|-----------| | 苏州 | 1,400+ | 26.74% | 19.43 | 下降1.60% | | 上海 | 1,000+ | 29.14% | 39.53 | 下降2.57% | | 天津 | 1,000+ | 29.14% | 20.69 | 下降0.94% | | 东莞 | 541.2 | 7.65% | 37.52 | 下降0.75% | | 成都 | 827.5 | 6.08% | 19.09 | 下降0.43% | | 长沙 | 393.5 | 7.04% | 20.78 | 下降0.81% | | 佛山 | 623.7 | 26.74% | 19.43 | 下降1.60% | ## 市场总结 - **新增供应**：2026年第一季度新增供应约229.0万平方米，预计2026-2027年全国供应约1,283.5万平方米，广东为主要供应区域。 - **租金与空置率**：全国租金持续下降，但降幅收窄；空置率总体下降，区域表现分化。 - **需求变化**：电商、三方物流及零售/批发业为主要租赁需求来源，部分城市因供应增加而空置率上升。 - **资本动态**：产业资本和物流企业通过并购、股权收购等方式优化资产结构，REITs通过扩募布局高标仓资产。 ## 数据服务与研究 - **物联云仓数字研究院**：提供仓储市场、物流地产、行业发展及竞争分析等深度洞察报告。 - **天镜大数据平台**：提供标准化与定制化的数据服务，支持城市层级、项目层级等多维度分析。 - **数据特点**：覆盖全国300+城市，仓储资源超10亿平方米，高标仓覆盖率占全国95%。 - **服务内容**：包括市场调研、行业分析、物流园区规划、智慧园区设计等，助力行业持续发展和企业转型升级。