房地产行业：疫情对房地产业（地产开发、物业管理、商业地产）的影响分析天风证券-12页_882kb

房地产行业疫情影响分析总结

核心内容

本报告分析了新冠疫情对房地产行业（住宅地产、物业管理、商业地产）的影响，并对行业未来发展趋势及投资建议进行了预测。

主要观点

住宅地产

• 需求递延：疫情导致售楼处关闭和项目停工，短期销售受阻，但预计需求将递延至3-4月，形成“小阳春”。
• 销售预测下调：由于经济损失，房价涨幅预期下降，商品房销售额增速从0.15%下调至-0.82%。
• 竣工预测下调：1-2月停工影响竣工进度，竣工增速从21.6%下调至16.3%，但仍保持高增长趋势。

物业管理

• 需求新增：疫情提升了居民对物业管理服务的认知和需求，行业渗透率和集中度将提升。
• 政策支持：多地出台补贴和减免税费政策，支持物业管理企业应对疫情。
• 行业前景：随着疫情结束，优质物业企业将更受青睐，行业集中度预计在2025年达到45%。

商业地产

• 需求减少：疫情导致居民消费减少和商户租金减免，对零售物业类商业地产租金和出租率造成压力。
• 短期影响：全国商场开业率下降至40-50%，部分城市如武汉、郑州等全面关闭。
• 长期影响：经济增速放缓可能使空置率上升，租金和出租率承压，行业整体面临挑战。

关键信息

住宅地产

• 复工情况：大部分项目在2月10日左右复工，河南和安徽复工较晚，河南开封和南阳销售最迟为2月24日。
• 销售和拿地：销售和拿地受疫情影响较小，但销售额增速下调。
• 竣工影响：1-2月竣工面积占比较大，影响竣工数据，预计2020年竣工面积为11.18亿平米。

物业管理

• 渗透率：当前渗透率约为57%，未来有望进一步提升。
• 集中度：预计2025年百强物业企业市占率接近45%，行业集中度提升。
• 政策支持：如杭州、深圳、上海等地给予物业企业补贴或税费减免。

商业地产

• 开业率下降：全国商场开业率约40-50%，部分城市如武汉、郑州等全面关闭。
• 租金减免：多家商业地产公司如万达、保利、华润等宣布免租政策，影响约0.6%-3.6%。
• 空置率上升：一线城市零售物业空置率短暂上升，长期来看经济影响可能持续。

投资建议

• 短期推荐：万科A、金科股份、保利地产、招商积余、保利物业。
• 持续关注：
  1. 优质地产公司：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、金科股份、中南建设、阳光城、融创中国、世茂、龙湖集团、旭辉控股、美的置业。
  2. 物业管理龙头：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、绿城服务、雅生活。
  3. 商业地产及旧改棚改：大悦城、中国国贸、城投控股、城建发展。

风险提示

• 地产政策大幅收紧
• 房屋价格大幅下跌
• 疫情防控不及预期

行业走势图

相关报告

1. 《房地产-行业研究周报：财政、货币政策或超预期，建议关注低估值优质房企及物业龙头——房地产销售周报0209》（2020-02-09）
2. 《房地产-行业研究周报：春节叠加疫情因素土地市场低温，关注优质龙头房企、物业标房——房地产土地周报20200209》（2020-02-09）
3. 《房地产-行业研究周报：地产销售短期暂缓，中长期关注政策发力——房地产销售周报0202》（2020-02-02）

作者信息

• 分析师：陈天诚
• 执业证书编号：S1110517110001
• 联系方式：chentiancheng@tfzq.com

数据来源

• Wind
• 天风证券研究所
• 地方政府官网
• 物业协会网站
• 万商俱乐部
• 赢商网
• 克而瑞

图表说明

• 图1：销售额影响较小
• 图2：竣工影响较大
• 图3：全国物管规模持续提升
• 图4：物管行业渗透率将进一步提升
• 图5：40城房屋销售面积比重
• 图6：40城房屋竣工面积比重
• 图7：龙头物管企业综合毛利率
• 图8：百强及十强物业公司管理面积集中度及预测
• 图9：北京优质零售物业空置率
• 图10：上海优质零售物业空置率
• 图11：广州优质零售物业空置率
• 图12：深圳优质零售物业空置率

总结

疫情对房地产行业产生了短期和中长期影响。住宅地产销售受阻，但需求递延可能带来“小阳春”，竣工增速有所下调但整体仍保持高增长。物业管理行业因疫情需求新增而受益，渗透率和集中度将提升，获得政策支持。商业地产则因消费减少和租金减免而面临挑战，租金和出租率可能双降，空置率短暂上升。投资建议重点推荐物业管理龙头和优质地产公司，同时关注商业地产及旧改棚改领域。