物业管理行业2020H1财报综述：逆境成长，价值重估-20200901-华创证券-14页_890kb

物业管理行业2020H1财报综述总结

核心内容概览

2020年上半年，中国物业管理行业在新冠疫情的冲击下仍展现出较强的韧性，实现了逆境成长。整体来看，行业营收和净利润保持较高增速，尽管增速较2019年有所放缓，但表现出良好的发展势头。行业毛利率和净利率也略有提升，主要得益于政府补助、社保减免等政策支持。同时，行业结构持续优化，增值服务占比提升，行业集中度逐步增强。

主要观点

1. 营收与业绩增速

• 2020H1物业管理板块整体营收同比增长34.7%，较2019年下降14.8个百分点。
• 一线物管公司营收同比增长31.1%，较2019年下降25.4个百分点（剔除招商积余、彩生活后下降6.4个百分点）。
• 二线物管公司营收同比增长37.3%，较2019年下降7.4个百分点。
• 整体归母净利润同比增长45.0%，较2019年下降20.7个百分点。
• 二线物管公司净利润增速更高，同比增长54.7%，一线物管公司净利润同比增长31.1%。

2. 毛利率与净利率变化

• 2020H1物业管理板块整体毛利率为28.2%，较2019年提升0.6个百分点。
• 二线物管公司毛利率为30.5%，较2019年提升1.5个百分点。
• 一线物管公司毛利率为24.9%，较2019年下降0.8个百分点。
• 2020H1物业管理板块整体净利率为14.3%，较2019年提升1.7个百分点。
• 二线物管公司净利率为15.6%，较2019年提升2.4个百分点。

3. 业务结构分析

• 2020H1，基础服务、非业主增值服务、业主增值服务和其他服务分别占比64%、20%、12%、4%。
• 基础服务增速最快，同比增长43%；业主增值服务增速显著，同比增长57%；非业主增值服务增速相对受限，同比增长26%。
• 业主增值服务收入占比较高的公司包括保利物业（21%）、绿城服务（17%）、永升生活服务（21%）、蓝光嘉宝服务（17%）、新城悦服务（15%）。

4. 三费率变化

• 2020H1物业管理板块整体三费率为8.6%，同比下降1.9个百分点。
• 一线物管公司三费率为8.5%，同比下降0.7个百分点。
• 二线物管公司三费率为8.7%，同比下降2.7个百分点。

关键信息

• 疫情对行业的影响主要体现在项目拓展放缓、额外费用增加及部分增值服务受限，但这些影响被政府补助、社保减免等政策所对冲。
• 行业价值在疫情期间得到进一步认可，物业管理行业被视为“朝阳行业、黄金年代”，预计到2030年末市场规模将达2-3万亿元，较当前规模增长1-2倍。
• 行业三大结构性成长因素：
  • 行业集中度提升；
  • 增值服务占比提升；
  • 非住宅业务占比提升。
• 投资建议：重申“推荐”评级，建议关注招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、新大正、绿城服务等公司，同时建议关注宝龙商业、雅生活服务、时代邻里、奥园健康等。

风险提示

• 新冠肺炎疫情影响超预期；
• 行业利润率下行风险。

行业基本数据

投资评级说明

• 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上；
• 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%；
• 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%至10%之间；
• 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间。

相关研究报告

• 《房地产行业周报：基本面利好在累积，大偏见蕴藏大空间》（2020-08-16）
• 《房地产行业周报：约谈旨在化解而非促发风险，有保有压下土地竞争格局或改善》（2020-08-23）
• 《房地产行业周报：估值仓位双双历史底部，融资新规将改善竞争格局》（2020-08-30）