房地产行业内房股四度电话会议纪要：中国核心好资产-20170919-兴业证券-11页-1mb

中国核心好资产：内房股四度电话会议纪要总结

核心内容

本报告由兴业证券发布，分析了2017年房地产行业的发展趋势、政策影响及投资机会，特别强调了内房股在当前市场环境下的投资价值。报告从海外投资者对中国资产的态度、上市公司盈利周期、港股地产股的估值变化及行业集中度提升等角度展开分析，指出内房股仍具备长期配置价值。

主要观点

1. 海外投资者对中国资产的态度转变

• 海外机构投资者对中国资产的信心明显回暖，但仍保持谨慎乐观态度。
• 主要原因：
  • 中国经济基本面数据改善，复苏预期增强；
  • MSCI将A股纳入，推动了海外资金对中国资产的研究和配置；
  • 长期投资者开始逢高兑现收益，但仍看好中国核心资产。
• 配置行为变化：
  • “被动配置型”投资者增加中国资产配置；
  • “主动型”投资者更关注消费升级和科技创新领域。

2. 上市公司盈利进入新周期

• 盈利上行逻辑：
  • 周期性行业受益于供给侧改革，竞争格局优化，龙头公司盈利改善；
  • 消费升级趋势明显，80后、90后成为主力消费群体，推动龙头市占率提升；
  • 科技创新推动新老增长动能转换，为行业带来持续增长动力。
• 港股表现：
  • 港股处于“底部的顶部”，估值修复已结束，进入估值提升阶段；
  • 金融股、消费升级和科技创新领域的龙头公司值得关注。

3. 内房股的长期逻辑与投资推荐

• 内房股牛市逻辑：
  • 银行表内资产配置变化带来按揭持续上升，推动地产大周期；
  • 一二线城市房价长期上行趋势不变，三四线城市中期繁荣；
  • 租赁政策是解决短期居住需求的手段，不改变房价上行趋势。
• 重点推荐：
  • 龙湖地产、中国金茂、旭辉控股、新城发展控股；
  • 远洋集团、合景泰富地产为相对落后品种，未来或有提升空间。

4. 港股与A股地产股的差异

• 港股地产股受益于估值修复和提升，部分公司涨幅显著；
• A股地产股受制于政策调控和保险资金的影响，表现相对滞后；
• 港股地产股具有更高的增速和派息能力，吸引力更强。

关键信息

一、投资建议

• 重点推荐：世联行、万科A、招商蛇口、保利地产、新城控股等内房股；
• 港股配置：金融股、消费升级与科技相关行业龙头公司值得中长期配置；
• 风险提示：货币政策持续收紧可能对市场产生负面影响。

二、政策与市场趋势

• 租赁政策：
  • 是解决短期居住需求的手段，不打压房价；
  • 租购同权政策力度大，但核心城市资源稀缺，政策效果需时间验证；
  • 租赁市场有助于推动房价长期上行。
• 三四线城市去库存：
  • 已接近尾声，未来政策将趋于稳定；
  • 三四线城市房价中期繁荣，但缺乏阶段性供给，政策限制加强。

三、行业集中度提升

• 大公司凭借品牌、资金、规模优势，逐渐吞并小公司市场份额；
• 行业竞争转向资源竞争，包括土地储备、融资能力和人才储备；
• 未来行业格局将更加集中，龙头公司估值有望进一步提升。

投资评级说明

• 行业评级：
  • 推荐：行业相对表现优于市场；
  • 中性：相对市场表现持平；
  • 回避：相对市场表现弱于市场。
• 公司评级：
  • 买入：相对大盘涨幅大于15%；
  • 增持：相对大盘涨幅在5%-15%之间；
  • 中性：相对大盘涨幅在-5%-5%之间；
  • 减持：相对大盘涨幅小于-5%。

联系方式

地址：上海浦东新区长柳路36号兴业证券大厦12层（200135）
传真：021-68583167

风险提示

• 货币政策持续收紧：可能对地产股和港股产生负面影响；
• 政策不确定性：三四线城市去库存后政策转向可能影响市场预期；
• 汇率波动：人民币汇率变化对港股地产公司影响较大。

结论

本报告强调，中国房地产行业正处于盈利上行的新周期，内房股和港股地产股具备长期投资价值。未来投资应重点关注消费升级、科技创新和金融资源优化配置带来的龙头公司机会，同时需警惕货币政策和政策调控带来的短期波动风险。