20170919-兴业证券-房地产_中国核心好资产-内房股四度电话会议纪要_11页_882kb

推荐（维持）：中国核心好资产——内房股四度电话会议纪要总结

核心内容

本报告由兴业证券分析师阎常铭、张忆东、宋健等人共同发布，核心观点是：中国房地产行业正处于盈利上行的新周期，内房股作为核心资产值得重点配置。报告强调，海外投资者对中国资产的信心提升，主要得益于经济基本面改善、MSCI纳入A股带来的正面效应以及长期投资者的策略调整。同时，港股作为中长期战略配置的优选，具备更高的估值提升空间。

主要观点

1. 海外投资者对中国资产态度积极

• 信心提升：经济数据改善、人民币升值、政策支持等因素促使海外投资者对中国资产更加乐观。
• 配置行为：机构投资者倾向于配置与消费升级、科技创新相关的行业龙头。
• 投资逻辑：部分投资者已开始逢高兑现收益，但整体仍保持谨慎乐观态度。

2. 上市公司盈利进入新周期

• 盈利驱动：盈利新周期的形成主要源于经济结构优化和行业集中度提升，而非总量经济扩张。
• 行业分化：
  • 周期性行业：受益于供给侧改革，竞争格局优化，龙头公司盈利改善。
  • 消费升级：80后、90后成为主力消费人群，推动传统消费行业龙头市占率提升。
  • 科技创新：新兴消费和科技行业成为增长新动能。
• 港股优势：港股市场估值修复明显，盈利持续改善，是配置核心资产的理想平台。

3. 港股地产股具备中长期配置价值

• 估值修复与提升：上半年港股地产股因预期逆转而估值修复，下半年随着行业集中度提升，估值有望进一步上行。
• 重点推荐公司：龙湖地产、中国金茂、旭辉控股、新城发展控股为首选；远洋集团、合景泰富为潜在增量配置对象。
• 估值差异：港股地产股整体估值高于A股，但具备更高的增长潜力和派息能力。

4. 房地产大周期逻辑依然成立

• 银行加杠杆：银行表内资产重新配置，按揭贷款持续上升，推动地产大周期。
• 政策支持：核心城市房价上涨由资产换资产驱动，短期租房需求将转化为长期购房需求。
• 租赁政策作用：租赁是实现阶梯供给的重要手段，不打压房价，而是满足多层次居住需求。

5. 三四线城市去库存影响政策走向

• 去库存接近尾声：三四线城市库存已基本去化，政策调控转向，房价周期属性减弱。
• 未来趋势：三四线城市将进入中期繁荣阶段，成交量可能萎缩，但价格趋于稳定。

关键信息

• 投资建议：推荐配置港股和A股中的核心资产，尤其是地产行业的龙头公司。
• 风险提示：货币政策持续收紧可能带来风险。
• 估值逻辑：港股地产股估值修复与提升主要由盈利改善和行业集中度提升驱动。
• 市场表现：内房股在2017年表现强劲，部分公司涨幅超100%。

推荐标的

• 港股地产股：龙湖地产、中国金茂、旭辉控股、新城发展控股
• A股地产股：万科A、招商蛇口、保利地产、新城控股
• 其他推荐：世联行、远洋集团、合景泰富地产

风险提示

• 货币政策持续收紧
• 经济数据短期波动可能影响市场情绪
• 海外地缘政治风险及监管变化

投资逻辑总结

• 盈利周期：经济结构优化带来上市公司盈利上行，尤其是龙头公司。
• 政策底：一二线城市政策面和基本面已见底，地产股具备长期上涨动能。
• 杠杆驱动：银行持续加杠杆推动地产行业增长，尤其是核心城市。
• 租赁市场：租赁是解决短期居住需求的手段，不打压房价，反而促进其长期上行。
• 估值差异：港股地产股因增长潜力和派息能力，估值高于A股，具备更高吸引力。

估值与市场趋势

• 港股行情：上半年为估值修复，下半年将进入估值提升阶段。
• A股表现：受保险资金影响，A股地产股表现相对港股略逊，但仍有配置价值。
• 行业集中度：地产行业集中度提升，龙头公司优势明显，市占率持续扩大。

结论

报告认为，中国房地产行业正处于盈利上行的新周期，内房股作为核心资产具备长期投资价值。港股因估值修复、政策利好及行业集中度提升，仍是中长期战略配置首选。投资者应关注行业内部的优胜劣汰和增长动能，而非仅依赖宏观数据判断市场趋势。