经济周期系列之三：“消失”的房地产周期-20190812-太平洋证券-23页_2mb

“消失”的房地产周期总结

核心观点

• 2005至2015年间，中国房地产市场经历了3次持续3-4年的完整周期，具有明显的规律性。
• 自2015年开启的房地产周期打破了历史规律，房地产市场出现分化，且投资、开工与销量持续疲软。
• 房地产周期并未消失，但其持续时间从短期（3-4年）逐渐向中长期（8-10年）甚至超长期（10年以上）转变。
• 房地产市场可能出现长期缓慢上/下行，本轮下行可能持续至2022年左右。
• 房地产市场走势与整体经济走势趋于分化，但积累的房地产泡沫可能成为经济衰退的潜在触发因素。

主要内容概述

一、长期房地产需求测算

房地产需求主要由以下四部分构成：城镇化需求、二胎需求、结婚需求、改善性需求。通过对这些分项需求的估算，结合人口、城镇化率和人均居住面积的预测，我们得出以下结论：

• 人口预测：IMF预测中国人口将在2022年达到峰值，而联合国预测峰值可能在2029-2030年出现。
• 城镇化率预测：预计2019-2030年城镇化率将稳步上升至70%，但增速将显著放缓。
• 人均居住面积预测：预计2030年将提升至45平方米，增长空间有限。
• 城镇化需求：随着人口增长和城镇化进程放缓，2018-2030年城镇化需求将逐渐走低，未来人口拐点越晚，下行压力越小。
• 二胎需求：预计未来十年二胎需求将稳中有降，可能在2亿平方米附近波动。
• 结婚需求：结婚人数预计持续下降，2030年可能降至约981万人。
• 改善性需求：预计稳步增长，主要由棚改和拆迁折旧推动，但未来增长可能因政策调整而放缓。
• 总需求估算：总需求为四类需求的加总（调整为0.7倍以排除重叠因素），未来十年总需求将趋于平稳，可能仅出现小幅上涨。

二、美国的房地产周期经验

• 1960年后美国房地产市场运行情况：

  • 1961-1975年间，美国房地产市场曾出现三个为期4-6年的短周期。
  • 自1975年后，房地产周期逐渐拉长，呈现“慢牛”与厚尾并存的特点。
  • 房地产市场与经济周期的相关性减弱，房地产成为经济波动的滞后指标。

• 美国房地产短周期消失后的变化：

  • 周期持续时间延长，从3-4年变为8-10年甚至更长。
  • 房地产市场不再呈现“快上快下”的特点，而是更趋缓和。
  • 房地产市场与经济周期的联动性减弱，房地产对经济的拉动作用逐渐减小。

三、未来中国房地产市场走势预测

• 房地产周期仍存在，但形式发生变化，周期长度将从短期转向中长期。
• 房地产市场可能长期缓慢下行，本轮周期的下行可能持续至2022年左右。
• 房地产走势与经济走势分化，房地产对经济的拉动作用减弱，但积累的泡沫可能成为经济衰退的源头。
• 人口、社会和政策三重压力将影响未来房地产总需求，老龄化、出生率下降、结婚率降低以及政策趋稳，使房地产需求趋于平缓。

关键信息

• 人口因素：出生率持续下行，人口增长放缓，将影响房地产需求。
• 社会因素：结婚率下降，结婚购房需求减少。
• 政策因素：棚改政策趋紧，货币化安置比例下降，对房地产需求的拉动作用减弱。
• 需求结构：房地产需求由城镇化、二胎、结婚和改善性需求构成，其中改善性需求将成为未来需求增长的主要动力。
• 风险提示：新增人口不及预期可能对房地产市场造成更大压力。

总结

中国房地产周期虽然在2015年后打破了历史规律，但并未完全消失。未来房地产市场将呈现周期长度延长、走势缓慢、与经济走势分化等特点。人口结构变化、社会行为趋势以及政策调整将共同影响房地产需求，使其进入一个相对稳定的增长阶段，但总体增长空间有限。借鉴美国经验，中国房地产市场可能进入一个长期缓慢调整期，房地产泡沫的积累可能在未来成为经济波动的潜在风险点。