20181217-太平洋-经济周期系列之一_2015-2018年房地产周期对经济周期的冲击与影响_36页_2mb

报告摘要

2015-2018年房地产周期对经济周期的冲击与影响总结

核心内容

本报告分析了2015-2018年中国房地产周期的特殊性及其对经济周期的影响。房地产作为显著周期性行业，其周期特点为“高峰厚尾”，即从谷值上升至峰值速度快，但从峰值回落至谷值则较长。房地产周期与经济周期存在明显的协同效应，房地产销售、投资等数据对经济增长具有前瞻性和滞后性作用。房地产周期的异质性可能延缓经济周期见底时间，并对整体经济形成拖累。

主要观点

房地产周期特点：高峰厚尾
- 房地产销售、投资等数据从谷值上升至峰值较快，但回落较慢，存在“长尾”现象。
- 2015-2018年房地产销售厚尾时长已达31个月，表明销售提前透支。
政策调控与周期波动的关系
- 房地产政策和货币政策调节房地产周期，但政策扰动不会改变周期规律，仅影响波幅和长度。
- 本轮房地产周期中，房地产政策和货币政策同步放松且持续时间较长，进一步放大了周期的波动。
房地产销售与宏观流动性不协调
- 房地产销售数据提前释放，而宏观流动性数据滞后，形成挤出效应，抑制了其他经济部门的发展。
房地产价格分化
- 一线城市仍有上行驱动力，三四线城市因销售透支，房价存在下行压力。
土地市场变化
- 土地溢价率在2016年达到峰值后逐步回落，流拍率上升，表明土地市场降温。
库存压力与周期延续
- 房地产潜在库存有上升压力，库存因素难以改变下行趋势。

关键信息

房地产销售与投资的时滞关系
- 房地产销售领先于新开工约6.6-7.8个月，新开工领先于施工约3.8-4.4个月，施工与投资基本同步。
- 房地产销售领先于土地购置约7.8-11个月，略提前或同步于土地溢价。
房地产周期与经济周期的协同性
- 流动性数据和房地产销售数据为经济周期和房地产周期的前瞻指标，增长和房地产投资为滞后指标。
- 本轮房地产周期的异质性将拖累经济周期见底时间，经济增长拐点或被延后至2019年年中。
经济周期预测
- 历史数据显示，中国经济周期约为40-43个月。
- 流动性拐点预计在2018年11月，增长拐点在2019年4月，通胀拐点在2019年5月。
房地产周期的结构性错位
- 因城施策导致房地产周期结构性错位，一线城市销售回暖，三四线城市销售下行趋势确定。
- 房地产销售和价格数据存在“双峰”现象，尤其是三四线城市。
居民杠杆率与房地产需求
- 居民杠杆率上升抑制了房地产长期需求，居民贷款增速与房地产销售增速基本同步。
- 居民贷款在整体贷款结构中的占比从2015年的33%上升至2017年的52.7%，显示房地产成为居民贷款的主要方向。