经济周期系列之一：2015~2018年房地产周期对经济周期的冲击与影响-20181217-太平洋证券-36页-3mb

报告摘要

2015-2018年房地产周期对经济周期的冲击与影响总结

核心内容

本报告探讨了2015-2018年中国房地产周期的特点及其对经济周期的影响。核心观点认为，房地产周期是研究经济周期不可逾越的鸿沟，其显著的周期性特征和与经济周期的协同性对整体经济具有重要影响。

主要观点

房地产周期具有“高峰厚尾”特征，即从谷值到峰值上升速度快，但从峰值回落至谷值时间较长。
房地产周期与经济周期存在显著的协同性，房地产销售和投资等指标对经济增长具有领先和滞后作用。
本轮房地产周期存在异质性，如销售提前释放、政策放松时间长、土地溢价超常等，导致对经济周期的拖累。
房地产周期的异质性可能延后经济周期见底时间，造成经济动能疲弱。
居民杠杆率和抚养比上升抑制了房地产需求能力，增加了经济下行压力。

关键信息

一、房地产周期的特点

高峰厚尾：
- 房地产销售数据由谷值上升至峰值较快，但由峰值回落至下个谷值时间较长。
- 2015年至今，厚尾时长已达31个月，销售增速已降至1.4%，预计明年将出现负值。
数据之间的时滞关系：
- 房地产销售领先于新开工约6.6-7.8个月。
- 新开工领先于施工约3.8-4.4个月。
- 施工与投资同步。
土地溢价与销售的关系：
- 土地溢价率在2016年三季度达到峰值75.63%，之后持续回落，进入负区间。
- 土地流拍率从2016年三季度的0.77%升至2018年三季度的9.88%。

二、房地产周期的异质性

政策与货币政策同步放松：
- 本轮房地产周期中，房地产政策和货币政策同步放松，且持续时间较长。
- 与2008年周期相比，本轮政策放松时间更长，政策效果更显著。
结构性错位：
- 因城施策导致房地产周期结构性错位，一线城市销售回暖，二线城市力度不大，三四线城市销售持续下行。
- 三四线城市出现“超涨”现象，带动整体房价上升，但未来将面临下行压力。
销售提前释放：
- 房地产销售数据提前释放，与宏观流动性数据出现不协调，导致房地产挤出效应。
- 销售提前透支了未来需求，使房地产销售难以见底，拖累经济增长和投资见底。

三、对经济周期的影响

经济周期与房地产周期协同性强：
- 流动性数据与房地产销售数据基本同步，增长数据与房地产投资和施工数据同步。
- 房地产周期的异质性可能延后经济周期见底时间，原本应在2019年年中见底，但可能被推迟。
经济周期预测：
- 经济周期约为40-43个月，根据三指标（流动性、增长、通胀）推断，下一个经济周期拐点预计在2019年5月左右。
- 流动性数据拐点预计在2018年11月，增长拐点预计在2019年4月，通胀拐点预计在2019年5月。
房地产动能提前释放的负面影响：
- 销售数据提前崛起，导致流动性被房地产挤出，影响其他经济部门。
- 房地产库存下降速度低于预期，但潜在库存有上升压力，难以改变房地产下行趋势。

四、未来房地产发展趋势

长期支撑因素：
- 城镇化率还有10%左右的快速上涨空间，未来10年仍将是房地产需求的重要支撑。
- 人口结构变化显示，未来房地产需求增长动力有限，主要依赖改善型需求。
抑制因素：
- 居民杠杆率上升，抑制了未来购房能力。
- 抚养比上升，增加了劳动力负担，进一步抑制居民消费能力。

结论

本轮房地产周期的异质性特征，如厚尾现象、政策放松时间长、销售提前释放等，对经济周期产生拖累效应，可能导致经济周期见底时间延后。同时，房地产销售和投资的滞后性也对经济增长形成制约。尽管城镇化率和人口结构仍为房地产提供长期支撑，但居民杠杆率和抚养比上升将抑制未来需求增长，使得房地产市场面临下行压力。总体来看，房地产周期与经济周期的协同效应依然存在，但本轮周期的特殊性将对经济周期产生显著影响。

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