20140604-中泰证券-海外市场研究_美国经济周期与房地产周期_12页_1mb

美国经济周期与房地产周期分析总结

核心内容概述

本报告主要分析了美国经济周期与房地产周期之间的关系，探讨了房价波动、通胀变化、利率影响及房屋建造活动对经济波动的作用。同时，报告评估了当前美国房地产市场是否处于复苏阶段，以及未来可能面临的调整风险。

主要观点

房价波动与经济波动

• 美国房价波动与经济波动正相关，且呈现明显的长周期特征，通常为10年，有时长达20年。
• 房价同比增速领先CPI约半年至一年，房价的剧烈波动往往对应CPI的同向变化，但幅度较小。
• 利率与房价反向相关，且利率波动领先房价约两年左右。
• 当前长期利率已开始上升，可能导致住房购买力下降，从而影响房屋需求和建造活动。

房屋建造与经济波动

• 购买力指数是衡量房屋建造活动的重要指标，与经济波动反向相关。
• 新屋销售领先工业产出约一年，旧房销售则领先约半年。
• 新房销售与新房库存呈正相关，而旧房销售与库存相关性较低。
• 新房库存消化较快，旧房库存消化则较慢，反映出旧房市场供过于求的情况。
• 获批新建私人住宅是房屋建造活动的风向标，与经济周期同步正相关。
• 建造支出略滞后于工业产出，但能反映经济波动的拐点。

关键信息

当前美国地产周期阶段

• 自2009年“次贷危机”后，美国经济已复苏至趋势水平，失业率接近历史均值。
• 货币政策正在从极度宽松向正常化过渡，QE规模将缩减至零，加息周期可能于2015年年中开启。
• 随着利率上升和房价上涨，住房购买力下降，可能引发房屋需求放缓，进而拖累房屋建造活动。

房地产市场复苏可能中止

• 房地产市场复苏可能是暂时的，长期利率可能因通胀压力而再次上升。
• 住房购买力的反弹可能随着利率上涨而结束，导致房屋销售增速下降，进而影响经济增速。
• 在此过程中，货币政策可能暂时中止收紧，促使购买力再次反弹，进入新一轮周期。

图表目录

• 图表1：房价波动呈现长周期特征
• 图表2：房价增速上升可能在未来半年内反映在CPI上
• 图表3：利率是影响房价的重要因素
• 图表4：上世纪90年代后住房购买力与经济波动反向相关
• 图表5：房屋销售领先经济波动
• 图表6：新房销售与库存正相关
• 图表7：旧房销售与库存相关系数低
• 图表8：新房库存的消化相对较快
• 图表9：旧房库存的消化时间较长
• 图表10：获批新建私人住宅与经济周期同步正相关
• 图表11：获批新建私人住宅同比比原值能更早的感知变化
• 图表12：建造活动支出同比略滞后经济产值同比
• 图表13：私人非住宅类支出滞后住宅类支出
• 图表14：公共建造累计支出逆周期波动
• 图表15：经济已复苏至趋势水平
• 图表16：失业率也已降到历史均值
• 图表17：美国加息周期开启可能带来存货周期的波动
• 图表18：长期利率早已上升
• 图表19：住房购买力继续下滑后出现反弹
• 图表20：新房销售增速下滑已经超过一年
• 图表21：旧房销售增速下滑也超过了半年时间
• 图表22：房价上升带给通胀的压力正在显现
• 图表23：获批私人住宅量还未下降
• 图表24：但私人住宅建造增速已下滑

结论

美国房地产市场与经济周期紧密相关，房价波动具有长周期特征，与通胀和利率密切相关。当前美国房地产市场虽有复苏迹象，但其可能受到利率上升和通胀压力的影响而出现回调。房屋销售与建造活动的变动将对经济产生重要影响，房地产市场和经济周期的调整不可避免。