20220704-华安证券-房地产行业周报_新房环比持续好转_百强6月销售加剧分化_20页_1mb

房地产行业周报总结（2022年7月4日）

核心内容概述

本报告分析了2022年6月房地产行业的主要表现，涵盖新房与二手房成交情况、库存数据、土地市场动态以及政策与公司动态。整体来看，行业呈现分化趋势，部分城市和企业表现优于市场平均水平，但整体销售和投资仍面临一定压力。

主要观点

• 行业评级：增持
• 市场表现：房地产板块涨幅较大，为31个行业中的第5位，周涨幅达4.27%。
• 销售回暖：6月为传统销售旺季，部分城市因疫情影响减弱，销售有所恢复。
• 企业分化：央企和地方国企表现相对较好，部分民企如滨江集团在特定区域表现亮眼。
• 政策影响：调控政策趋严，市场供需两端受到约束，政策大放大收空间有限。
• 投资建议：建议关注稳健型房企（如保利发展、万科A、金地集团）及成长受益型房企（如建发股份、新城控股、滨江集团）；同时关注优质物管企业（如碧桂园服务、华润万象生活、绿城服务等）。

新房成交情况

• 整体表现：32城新房成交面积488万方，同比-2.8%，环比+6.6%。
• 一线表现：4城新房成交面积116万方，同比+14.5%，环比+33.8%。
• 二线表现：14城新房成交面积280万方，同比-2.5%，环比-5.1%。
• 三线表现：14城新房成交面积92万方，同比-19.1%，环比+20.9%。

二手房成交情况

• 整体表现：16城二手房成交面积130万方，同比-22.1%，环比+3.6%。
• 一线表现：2城二手房成交面积37万方，同比-27.9%，环比+16.9%。
• 二线表现：8城二手房成交面积61万方，同比-15.1%，环比+4.0%。
• 三线表现：6城二手房成交面积32万方，同比-26.9%，环比-8.6%。

新房库存情况

• 整体库存：16城新房库存面积8944万方，环比-3.64%，去化周期11.9月。
• 一线库存：4城新房库存2904万方，环比-9.26%，去化周期9.7月。
• 二线库存：6城新房库存3287万方，环比-1.48%，去化周期9.7月。
• 三线库存：6城新房库存2753万方，环比+0.29%，去化周期24.5月。

土地市场动态

• 整体表现：百城土地成交面积2672万方，成交土地总价562亿元，溢价率2.10%。
• 土地供应：578宗，建面3735万方。
• 土地成交：353宗，建面2672万方。
• 分线表现：
  • 一线：143万方，同比+113%，溢价率0.00%。
  • 二线：1152万方，同比-30%，溢价率+8.04%。
  • 三线：1377万方，同比-51%，溢价率+2.60%。

企业动态

销售表现

• 百强房企销售：6月销售回暖，环比提升53.7%，但同比仍降43.4%。
• 改善型产品：仍是销售主力，一线城市首改类产品贡献率57.1%，同比上升11.1个百分点。
• 企业表现：
  • 华润、保利：单月同比转正。
  • 华发、滨江：单月同比显著增长（+40.5%、+28.8%）。
  • TOP10、TOP50：同比降幅分别为-35.9%、-40.7%。

投资与融资

• 融资情况：滨江集团融资利率下降至4.7%，华润置地竞得大连宅地。
• 公司动作：
  • 万科A回购股份，派发股息。
  • 保利发展投资商旅产业，派发红利。
  • 绿城中国竞得宅地，完成酒店股权出售。
  • 滨江集团竞得12块地块，融资利率下降。
  • 招商蛇口联合竞拍，发行超短期融资券。

公司风险

• 中国恒大：接获清盘呈请，聆讯时间定为8月31日。
• 华夏幸福：终止与六安市合作，董事辞职。
• 阳光城：终止募投项目，东方金诚终止评级。
• 世茂集团：10亿美元债券未如期偿还，但获银团支持。
• 蓝光发展：新增债务49.6亿，股东减持。
• 荣盛发展：收到深交所关注函。

政策与市场动态

土地政策

• 集中供地：多地推出第二批集中供地，如上海、宁波、杭州、武汉、合肥、济南、天津、广州、中山、厦门、昆明、海口、长春、兰州、金华、漳州等。
• 土地溢价率：整体为2.10%，其中二线城市溢价率上升显著。

城市更新

• 广州：黄埔燕塘村更新项目与知识城集团合作。
• 深圳：福田村超高层地标规划，2022年住房供应计划。
• 石家庄：振头改造地块规划公示。

物业与商业

• 物业：碧桂园服务收购双新物业45%股权，世茂服务中标环卫项目，绿城服务转让绿升物业100%股权。
• 商业：上海乐高配套商业街项目签约，广州中华广场CMBS发行。
• 物流与文旅：甘肃顺心物流园股权挂牌转让，海南游艇产业条例实施。

风险提示

• 政策风险：房地产调控政策趋严，可能对销售和投资造成压力。
• 销售修复风险：销售恢复可能不及预期。
• 资金面风险：资金面大幅收紧可能影响企业运营。

投资建议

• 稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团。
• 成长受益型：建发股份、新城控股、滨江集团。
• 物管优质标的：碧桂园服务、华润万象生活、绿城服务、金科服务、宝龙商业。

重要声明

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