20160715-中泰证券-房地产六月份数据点评：地产投资如期回落_11页_1019kb

房地产行业分析总结（2016年6月）

核心内容概述

本报告分析了2016年上半年中国房地产行业的市场表现、成交量、房价走势及地产投资情况，指出行业正处于小周期下行阶段，政策调控和需求降温导致销售增速回落，投资增速也有所放缓。同时，报告提出投资建议，关注业绩高增长、低估值及国企改革预期的地产公司。

主要观点

1. 商品房成交量：增速回落符合预期，结构分化持续

• 数据表现：2016年1-6月商品房销售面积累计同比增长27.9%，增速在4月达峰值后连续两月回落。
• 城市分化：一线城市成交量同比负增长，二线城市增速提升并领跑，三线城市有所回升。
• 周期判断：地产小周期通常为2-3年，目前回调趋势已现，去年下半年成交基数较高，投资和新开工热度将延续一段时间。
• 政策影响：部分一二线城市仍出现地王频出，政策难以转向，未来半年销售增速将持续回落。

2. 房价：短期企稳，长期由货币环境主导

• 短期趋势：一线城市房价在6月出现分化，北京一手房回调，二手房继续上涨；上海房价趋平，深圳持续走高。
• M2与房价关系：M2与房价增速剪刀差收窄，显示短期房价将企稳。
• 长期趋势：过去十年房价基本呈震荡上涨趋势，除2008年剧烈回调外。全国房价波动周期缩短，波动幅度收窄，形态呈下行趋势。
• 货币环境影响：房价呈现金融属性，长期取决于货币宽松程度。6月个人按揭贷款同比增长达58.5%，远高于去年同期的10%，但杠杆进一步放大的空间有限。

3. 地产投资：增幅如期收窄

• 投资数据：2016年1-6月全国房地产开发投资同比增长6.1%，增速较前五个月下降0.9个百分点；房屋新开工面积同比增长14.9%，增速下降3.4个百分点。
• 土地购置：1-6月土地购置面积同比下降3.0%，降幅收窄。
• 资金来源：个人按揭贷款和预收账款成为房地产开发资金的主要增长源，显示销售对投资的传导作用增强。
• 预测展望：预计全年地产投资增速为5%，年末单月同比增速可能降至2%。

关键信息

行业基本面

• 市场走势：地产行业处于小周期下行阶段，销售和投资增速均出现回落。
• 政策影响：政策调控和需求降温共同作用，导致销售增速收窄。
• 资金链：房地产开发资金来源中，个人按揭贷款和预售账款占比上升，销售成为投资链的先行指标。

重点公司概况

投资建议

• 推荐标的：关注业绩高增长、低估值的公司，如招商蛇口、新城控股、首开股份等。
• 国企改革预期：保利、招商、中粮等央企进入改革试点名单，建议关注其重组和转型预期。
• 投资策略：当前基金配置地产股的仓位处于历史低位，周期股上涨时地产板块具有相对配置价值。

图表目录

• 图表1：房屋竣工面积与销售同比
• 图表2：商品房成交套数同比（4周）
• 图表3：商品房销售价格增速
• 图表4：北京商品房、二手房销售价格、供销比
• 图表5：上海商品房、二手房销售价格、供销比
• 图表6：深圳商品房、二手房销售价格、供销比
• 图表7：房价指数
• 图表8：货币与房价
• 图表9：地产调整传导链
• 图表10：房地产投资和开发资金来源（三月移动平均）
• 图表11：房地产开发资金来源（三月移动平均）
• 图表12：土地购置、销售与新开工
• 图表13：全国商品房库存销售比
• 图表14：一线、二线城市库存销售比
• 图表15：贷款利率下降
• 图表16：地产开发资金来源

投资评级说明

• 增持：预期未来6个月内上涨幅度在5%以上
• 中性：预期未来6个月内上涨幅度在-5%至+5%
• 减持：预期未来6个月内下跌幅度在5%以上

重要声明

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• 报告内容可能随时调整，不构成投资建议，仅作参考。
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