20160813-中泰证券-房地产：七月份数据点评：成交增速继续回落_11页_1023kb

房地产行业分析报告总结（2016年7月）

核心内容概述

本报告分析了2016年7月中国房地产行业的市场表现，包括商品房成交量、房价走势及地产投资情况，并结合政策环境与经济数据对未来走势进行了预测。报告由中泰证券研究所发布，主要观点围绕行业小周期、政策调控、货币环境对房价的影响，以及地产投资传导机制展开。

主要观点

1. 商品房成交量：增速连续三月回落，一线城市成交回暖

• 累计数据：2016年1-7月商品房销售面积同比增长26.4%，较2015全年增速6.5%明显提升，但增速在4月达到峰值后连续三个月回落。
• 城市分化：二三线城市成交套数同比增速趋于稳定，而一线城市在7月出现正增长，结构性分化有所减小。
• 未来预测：由于去年下半年成交基数较高，上半年的成交热度将延续至下半年，但成交量增速预计继续收窄。二线城市因政策调控趋紧，成交增速可能由火爆转向企稳，而部分东北、中西部尚未限购的热点城市可能承接部分需求。

2. 房价：短期企稳，长期取决于货币环境

• 短期走势：一线城市房价在7月出现分化，北京、深圳出现回调。M2增速回落及政策不宽松的表态表明短期内房价将企稳甚至回调。
• 长期趋势：过去十年商品房价格总体呈震荡上涨，即使经历限购政策，一线城市的房价仍保持加速上涨态势。全国房价波动周期缩短，波动幅度收窄，且趋势下行。
• 关键因素：房价更多体现金融属性，受货币环境影响较大。7月个人按揭贷款同比增速达54.6%，远高于去年同期的12.5%，表明信贷和杠杆对房价仍有支撑，但进一步放大的空间有限。

3. 地产投资：增幅如期收窄

• 投资增速：2016年1-7月全国房地产开发投资同比增长5.3%，较1-6月下降0.8个百分点；房屋新开工面积同比增长13.7%，降幅扩大至1.2个百分点。
• 土地购置：土地购置面积同比下降7.8%，降幅较1-6月扩大4.8个百分点，表明开发商拿地意愿减弱。
• 资金来源：个人按揭贷款和预收账款成为房地产开发资金的主要增长源，显示地产销售对投资端的带动作用。
• 未来预测：地产投资增速预计下半年有所下滑，全年增速或为5%，年末单月同比增速可能降至2%。

关键信息

行业数据概览

• 上市公司数：140家
• 行业总市值：2492014.925亿元
• 行业流通市值：1996875.814亿元

重点公司数据

投资建议

• 短期表现：地产板块在小周期下行阶段难以跑赢大盘，但基金配置比例处于历史低位，具有相对配置价值。
• 重点标的：
  • 业绩高增速、低估值的公司：如招商蛇口。
  • 国企改革预期的公司：如鲁商置业、万业企业（未覆盖）等。
• 政策预期：未来半年政策仍将趋紧，尤其是热点二线城市，但中西部部分城市可能承接部分需求。

图表目录

• 图表1：房屋竣工面积与销售同比
• 图表2：商品房成交套数同比（4周）
• 图表3：商品房销售价格增速
• 图表4：北京商品房、二手房销售价格、供销比
• 图表5：上海商品房、二手房销售价格、供销比
• 图表6：深圳商品房、二手房销售价格、供销比
• 图表7：房价指数
• 图表8：货币与房价
• 图表9：地产调整传导链
• 图表10：房地产投资和开发资金来源（三月移动平均）
• 图表11：房地产开发资金来源（三月移动平均）
• 图表12：土地购置、销售与新开工
• 图表13：全国商品房库存销售比
• 图表14：一线、二线城市库存销售比
• 图表15：贷款利率下降
• 图表16：地产开发资金来源

投资评级说明

• 增持：预期未来6个月内上涨幅度在5%以上
• 中性：预期未来6个月内上涨幅度在-5%至+5%
• 减持：预期未来6个月内下跌幅度在5%以上

风险提示

• 本报告基于公开资料及研究分析，不构成任何投资建议。
• 投资有风险，市场有波动，需谨慎对待。
• 本公司及关联机构可能持有报告中涉及的公司证券，亦可能为其提供金融服务。