20180225-中国指数研究院-2017中国商业地产市场发展年报_26页_2mb

2017年中国商业地产市场发展年报总结

核心内容概述

2017年，中国商业地产市场在宏观经济平稳增长和消费升级的背景下，整体表现稳健。随着市场从增量时代转向存量时代，企业更加注重运营能力、商业模式创新和金融工具的应用。商业地产销售面积保持较高增速，而新开工面积和商办用地供应则有所下降。政策层面，住房租赁和零售创新成为重点发展方向，推动商业地产向更加多元化、高效化方向演进。

主要观点

• 市场整体表现：商业地产投资增速收窄，新开工面积下降，但销售面积增长显著，特别是商业营业用房销售面积增长加速。
• 商办用地供需：商办用地推出及成交面积同比降幅收窄，二线城市成交量价齐升，价格涨幅明显。
• 办公楼市场：新开工面积降幅扩大，但销售面积增长保持高位。北京、上海因政策影响，销售面积明显下降，而广东、江苏等经济活跃地区表现突出。
• 商业营业用房市场：新开工面积降幅扩大，销售面积稳步增长，多数代表城市空置率下降，市场供需关系趋于合理。
• 市场热点：运营模式创新、合作与并购、金融产品创新、业态变化成为2017年商业地产发展的主要驱动力。

关键信息

一、全国商办市场整体表现

• 投资与销售：2017年全国商业地产开发投资额22401亿元，同比增长0.1%，销售面积同比增长20.2%。
• 供需结构：全国商业地产开工销售比降至1.6，为近十年最低水平。二线城市商办用地成交量价齐升，价格涨幅较大。
• 区域差异：一线城市商办用地成交面积下降，三四线城市则继续下降，但降幅有所收窄。

二、全国办公楼市场

• 供应情况：办公楼新开工面积同比下降4.3%，销售面积同比增长24.3%。
• 区域表现：广东、江苏、浙江等省份办公楼新开工和销售面积增长显著，北京、上海因政策影响销售面积大幅下降。
• 供需对比：全国开工销售比降至1.3，为近十年最低。多数城市空置率下降，但北京空置率仍高于其他城市。

三、全国商业营业用房市场

• 供应情况：商业营业用房新开工面积同比下降8.2%，销售面积同比增长18.7%。
• 区域表现：四川、广东、河南等省份销售增长显著，北京、上海因政策影响销售面积大幅下降。
• 供需对比：多数城市空置率低于10%，且环比下降，市场供需关系逐渐合理。

四、2017年商业地产市场热点

（1）运营模式创新

• 社群商业：企业积极探索“社群+”模式，打造商业新生态，提升用户体验。
• 典型案例：黄龙万科中心以“知识城市”为核心，打造融合产研展商的商业生态系统；融创推出“精彩系列”商业产品线，强调“内容+社群+商业”一体化。

（2）布局方式多元化

• 合作开发：房企与政府、金融机构、科技企业等合作开发，提升市场竞争力。
• 并购整合：万达商业以637.5亿元转让文旅和酒店项目，融创与富力合作，实现资源整合。
• 社区商业合作：恒大与物美合作，打造社区全渠道购物服务中心。

（3）金融创新加速

• 资产证券化：商业地产ABS基金、REITs等产品频现，盘活存量资产，提升资金使用效率。
• 典型案例：高和资本与江苏银行发起商业地产ABS基金；深圳益田假日广场发行ABS；勒泰集团发行国内首单社区商业类REITs。

（4）业态变化与零售创新

• 共享办公：优客工场通过战略合并和投资，加速资源整合和国际化布局。
• 零售创新：企业积极试水新零售，融合物联网、大数据等技术，探索全渠道、全业态、多体验的新型零售模式。
• 典型案例：阿里巴巴与百联战略合作；王府井与首航国力合作；苏宁与万达、融创合作打造智慧零售。

市场趋势展望

（1）市场趋势

• 宏观环境：经济结构优化、消费升级为商业地产发展奠定良好基础。
• 销售增长：商业地产销售有望继续保持较高增速，新开工面积降幅或有所收窄。

（2）政策支持

• 住房租赁：各地商办存量房转租赁住房政策逐步落实，推动住房租赁市场发展。
• 零售创新：政策鼓励零售业创新发展，提升行业效率。

（3）企业策略

• 运营能力提升：企业需增强物业运营能力，丰富服务内涵，打造差异性产品。
• 业务模式创新：借助互联网、大数据等技术手段，探索新兴零售市场，如社区商业创新、无人超市等。
• 金融产品拓展：积极创新金融产品，盘活存量资产，提升资金使用效率。

结语

2017年，中国商业地产市场在政策支持、消费升级和技术创新的多重推动下，呈现出从增量向存量转型的趋势。企业通过运营创新、合作并购和金融工具的应用，不断提升市场竞争力，为未来商业地产的可持续发展打下坚实基础。