2017年中国商业地产市场发展年报-中指-2018.2-26页-2mb

2017年中国商业地产市场发展总结

核心内容概览

2017年，中国商业地产市场在宏观经济平稳增长的背景下，逐步从增量时代过渡到存量时代，市场表现呈现出投资增速放缓、销售增长加快、土地供需降幅收窄、金融创新加速、业态升级明显等特征。

主要观点

• 市场整体表现：商业地产投资增速收窄，新开工面积降幅扩大，但销售面积增长显著，特别是商业营业用房销售面积增长加速。商办用地供需降幅收窄，二线城市成交规模和楼面均价均有所提升。
• 办公楼市场：新开工面积同比下降，销售面积增速放缓但仍处高位。北京、上海等地因政策影响，销售面积下降明显。多数城市优质写字楼空置率下降，供求关系趋于合理。
• 商业营业用房市场：新开工面积降幅扩大，销售面积稳步增长，部分省市增长显著。空置率整体下降，优质零售物业需求旺盛。
• 市场热点：企业积极创新运营模式，探索“社群+”商业平台，推动商业生态发展。合作开发、并购优质资产成为企业提升竞争力的重要手段。金融创新加速，商业地产ABS基金、REITs等产品频现，资产证券化进入快车道。共享办公行业加速整合，新零售成为零售创新的重点方向。
• 市场趋势展望：宏观经济环境利好商业地产发展，政策支持存量商办转租赁住房，推动市场向租赁型住宅转型。企业需提升物业运营能力，丰富服务内涵，打造差异性产品以增强客户粘性。

关键信息

一、全国商办市场整体表现

• 投资：2017年全国商业地产开发投资额为22401亿元，同比增长0.1%，增幅较2016年收窄7.4个百分点。商办用地推出及成交面积同比降幅收窄。
• 销售：全国商业地产销售面积同比增长20.2%，其中商业营业用房销售面积为12838万平方米，同比增长18.7%。
• 供需对比：开工销售比降至1.3，为近十年最低水平。多数城市优质零售物业空置率下降，其中武汉空置率最低，仅为3.2%。

二、全国办公楼市场

• 供应：全国办公楼新开工面积同比下降4.3%，降幅较2016年扩大2.0个百分点。华东地区新开工面积增长明显。
• 需求：办公楼销售面积同比增长24.3%，其中广东、四川等地增长超90%。北京、上海因政策影响，销售面积下降明显。
• 供需对比：开工销售比降至1.3，北京、上海两地开工销售比分别为3.4和3.0，远高于全国平均水平。

三、全国商业营业用房市场

• 供应：商业营业用房新开工面积同比下降8.2%，降幅较2016年扩大7.3个百分点。四川、河南、广东、山东等地新开工面积较大。
• 需求：商业营业用房销售面积同比增长18.7%，其中河南、广东等地增长超40%。北京、上海销售面积下降明显。
• 供需对比：开工销售比为1.6，为近十年最低水平，市场供求关系逐渐缓和。

四、2017年商业地产市场热点

• 运营模式：企业积极创新商业模式，打造“社群+”商业平台，如融创的“精彩系列”、黄龙万科中心的“知识城市”理念。
• 布局方式：合作开发与并购成为重要手段，如华远地产与大悦城合作、万达融创富力战略合作等。
• 金融创新：商业地产ABS基金、社区商业类REITs等产品频现，如高和资本与江苏银行设立首支商业地产ABS基金，印力集团发行首个资产证券化项目，中联东吴-新建元邻里中心发行国内首单社区商业类REITs。
• 业态变化：共享办公行业加速整合，优客工场通过资本运作扩展布局，推动行业升级。零售创新模式开启，新零售成为关注焦点，如阿里巴巴与百联合作、苏宁与万达、融创合作打造智慧零售。

五、商业地产市场趋势展望

• 市场：宏观经济环境利好商业地产发展，消费升级和产品创新助力市场向好。销售增长有望持续，新开工面积降幅可能收窄。
• 政策：各地政策支持商办转租赁住房，推动租赁市场发展。零售创新政策落地，鼓励企业探索新模式。
• 企业：企业需提升物业运营能力，丰富服务内涵，打造差异性产品。积极借助互联网、大数据等技术手段，加强与行业领先企业合作，推动业务模式创新。

总结

2017年中国商业地产市场在宏观环境和政策支持下，展现出从增量向存量转型的趋势。投资增速放缓，但销售增长显著，特别是商业营业用房。商办用地供需降幅收窄，二线城市成为重点布局区域。企业通过创新运营模式、合作开发、并购资产、金融创新等手段提升市场竞争力。共享办公和新零售成为新的业态发展方向，政策支持将推动市场进一步转型。未来，随着消费升级和政策深化，商业地产市场将更加注重运营能力和产品差异化，以增强客户粘性。