2018Q3中国商业地产指数报告_5页_3mb

中国商业地产指数报告 2018 Q3 总结

核心内容概述

2018年第三季度，中国商业地产市场呈现出分化趋势。商用土地市场整体表现低迷，但核心城市和部分新一线城市表现较为活跃，而二三线城市则面临流拍增多的问题。商用物业开发市场增量不足，但存量改造市场逐渐释放潜力。零售行业信心指数上升，数字化营销和新零售模式快速发展，成为行业新趋势。

商用土地市场分析

整体表现

• 商用土地指数：76.5，同比下降12.8%
• 总体成交量：环比微降1.1%
• 三线城市降幅显著：达19.7%
• 楼板价上涨：环比上涨8.5%
• 一线城市楼板价涨幅突出：上涨75.2%，其中北京上涨150.1%，上海上涨117.6%
• 溢价率下降：环比下降50.4%，高溢价地块比例降低

城市分级表现

• 一线城市：成交量稳定，楼板价大幅上涨，商用与住宅地块楼板价比上升
• 新一线城市：成交量环比上升13%，但楼板价环比下降38%，杭州增幅最高（183.3%）
• 二三线城市：流拍数量翻倍，但部分城市如无锡、南昌、太原成交量涨幅超100%，三线城市溢价率高于全国平均水平

商用物业开发市场分析

增量市场

• 新增项目数量：环比下降8.1%
• 新增商业面积：环比上升4.4%
• 商用物业开发指数：环比微涨0.3%

一线城市

• 新增购物中心面积112万平方米，环比下降16%
• 5万㎡及以上项目8个，其中5个位于上海
• 百联世茂国际广场升级为上海世茂广场，如期开业，实现品牌与硬件焕新

新一线城市

• 新增商业面积251万平方米，5万㎡及以上项目14个
• 杭州大悦城、重庆弹子石万象汇、L+MALL天津陆家嘴中心等大型项目开业，体验型业态成为亮点

二线城市

• 新增商业面积268万平方米，环比上涨60.4%
• 5万㎡及以上项目占比63.6%，主要分布在合肥、郑州、南昌等城市
• 70.6%的项目位于新区商圈，29.4%位于老城区核心商圈
• 下沉至二三线城市的项目逐渐释放，成为城市商业亮点

零售商信心指数

• 指数：163.3，环比上升3.9%，同比上升3.7%
• 城镇居民人均消费支出：6299.5元，同比上涨6.5%
• 限额以上商品零售类值：环比上涨0.51%
• 零售商店数量：环比上涨5.72%

奢侈品市场

• 无新增门店，但数字化营销活跃
• 七夕期间，CHANEL、Burberry、Gucci等品牌在朋友圈、小程序、抖音密集投放广告
• Dior、Tiffany等品牌线上线下同步发售限量款产品

轻奢品牌

• Coach、Michael Kors、Kate Spade开店数量位居前列，加速下沉三四线城市
• Michael Kors收购Versace，更名为Capri，推进集团化发展

大众消费品牌

• 门店数同比增长8.85%，环比增长2.72%
• 优衣库：新增24家门店，联手Google推出AI客服系统Uniqlo IQ
• 无印良品：新增12家门店，超过上半年总和，第九次下调产品售价
• Champion：一二三线城市全面开花，全国开业门店达21家

商业创新趋势

数字化营销

• 微信小程序成为重要平台，商业价值凸显
• Michael Kors推出首个长期在线小程序旗舰店
• Burberry、Dior、Gucci等品牌在七夕期间开设限时精品小程序
• 万达、大悦城等购物中心开始尝试小程序，发布优惠券、会员活动等，万达小程序沉淀会员1000万，优惠券核销率超50%，带来30%-50%的客流提升

新零售咖啡

• 瑞幸咖啡：7月获2亿美元A轮融资，门店数超1100家，接近Costa的3倍
• 与腾讯战略合作，利用大数据和AI技术实现精准营销
• 星巴克、麦当劳等品牌通过外卖平台拓展业务

生鲜新零售

• 盒马鲜生：三季度新增门店近40家，总数超80家，分布于16个城市
• 成熟门店单店日均销售额达80万元，坪效超5万元
• 超级物种：门店数54家，分布于15个城市
• 苏鲜生：门店数7家，新增西安一家，年度目标差距较大
• 京东7FRESH：与16家开发商签约，加速布局天津、成都、廊坊等城市
• 小象生鲜：品牌升级后开拓无锡市场，新增两家门店

总结

2018年第三季度，中国商业地产市场整体呈现分化趋势。商用土地市场在核心城市表现强劲，而二三线城市流拍增多。商用物业开发市场增量放缓，但存量改造逐渐释放潜力。零售行业信心指数上升，数字化营销和新零售模式成为重要发展方向，尤其在奢侈品和大众消费领域表现突出。微信小程序、新零售咖啡和生鲜零售品牌如瑞幸、盒马鲜生等迅速崛起，推动行业向智能化、体验化转型。