2017中国商业地产市场发展年报_26页-2mb

报告摘要

2017年中国商业地产市场发展总结

核心内容概述

2017年，中国商业地产市场整体呈现从增量向存量转型的趋势，投资增速放缓，新开工面积下降，但销售面积仍保持较高增长。同时，商办用地供需降幅收窄，价格持续上涨，尤其在二线城市表现突出。企业通过创新运营模式、合作开发、并购优质资产以及金融创新等方式提升市场竞争力。零售创新和共享办公成为行业关注重点，政策层面也对租赁市场和商业创新给予更多支持。

主要观点

市场整体表现：商业地产投资增速收窄，新开工面积下降，销售面积增长显著，尤其商业营业用房销售增长加速。
商办用地变化：供需降幅收窄，二线城市成交规模回升，价格涨幅较大，三四线城市仍面临下行压力。
办公楼市场：供应端持续下滑，需求端保持高位增长，北京、上海等城市销售面积大幅下降，但多数城市空置率下降，租金稳定或上涨。
商业营业用房市场：供应和需求均保持增长，但增速放缓，空置率持续下降，优质零售物业需求旺盛。
市场热点：共享办公加速整合，新零售成为零售创新重点，企业通过资本运作、战略合作和金融产品创新提升竞争力。
政策展望：租赁市场政策深化，商办存量房转租赁住房成为新趋势，零售创新政策有望进一步落实。

关键信息

一、全国商办市场整体表现

投资与销售：
- 全国商业地产开发投资额22401亿元，同比增长0.1%，增速较2016年收窄7.4个百分点。
- 商业地产销售面积17594万平方米，同比增长20.2%，占商品房销售面积比重提升至10.4%。
- 商业营业用房销售面积12838万平方米，同比增长18.7%，占商业地产销售面积比重提升至53.3%。
土地市场：
- 全国300城商办用地推出规划建筑面积2.7亿平方米，同比下降6.5%。
- 商办用地成交面积2.2亿平方米，同比下降2.8%，但二线城市成交面积结束三年下降趋势，转为增长。
- 成交楼面均价2391元/平方米，同比上涨18.7%，平均溢价率12.8%。

二、全国办公楼市场

供应：
- 全国办公楼新开工面积6140万平方米，同比下降4.3%，降幅较2016年扩大2.0个百分点。
- 华东地区办公楼新开工面积领先，广东、江苏、浙江等省增长显著。
需求：
- 全国办公楼销售面积4756万平方米，同比增长24.3%，增幅较2016年收窄7.1个百分点。
- 北京、上海销售面积大幅下降，降幅分别为73.8%和61.5%，而广东、四川等地增长超90%。
供需对比：
- 开工销售比降至1.3，为近十年最低。
- 14个代表城市中，11个城市空置率下降，北京、上海空置率仍较高，分别为12%以上。

三、全国商业营业用房市场

供应：
- 全国商业营业用房新开工面积20484万平方米，同比下降8.2%，降幅较2016年扩大7.3个百分点。
- 四川省新开工面积1631万平方米，居全国首位；北京降幅最大，同比下降43.9%。
需求：
- 全国商业营业用房销售面积12838万平方米，同比增长18.7%。
- 销售规模较大的省市增长更快，如河南、四川、广东等地增幅超过40%。
供需对比：
- 开工销售比1.6，为近十年最低。
- 优质零售物业空置率普遍较低，多数城市空置率下降，武汉空置率最低，仅为3.2%。

四、2017年商业地产市场热点

运营模式创新：
- 企业探索“社群+”模式，打造商业新生态，如万科“知识城市”理念，融创“内容+社群+商业”一体化模式。
- 通过数据驱动和精准匹配，优化服务体验，提升客户粘性。
布局方式：
- 合作开发与并购成为主流，如华远与大悦城合作，融创收购万达文旅和酒店项目。
- 与零售企业合作，如恒大与物美、世茂与喜达屋等，推动社区零售多元化发展。
金融创新：
- 商业地产ABS基金、REITs等金融产品频现，如高和资本与江苏银行设立首支商业地产ABS基金，深圳益田假日广场发行ABS项目，勒泰发行首单社区商业类REITs。
- 金融创新有助于盘活存量资产，提升资金使用效率。
业态变化：
- 共享办公行业加速整合，优客工场通过战略合作、控股碎片空间等方式扩大布局。
- 零售创新成为重点，企业试水新零售，如阿里巴巴与百联、苏宁与万达等合作，推动线上线下融合。

五、商业地产市场趋势展望

市场趋势：
- 宏观环境利好商业地产发展，消费升级和产品创新助力市场向好。
- 新开工面积降幅有望放缓，销售增长仍具潜力。
政策展望：
- 租购并举住房体系加快构建，商办存量房转租赁住房政策将更进一步。
- 零售创新政策有望细化，鼓励业态创新和行业效率提升。
企业策略：
- 企业需提升物业运营能力，丰富服务内涵，打造差异性产品。
- 推动金融创新，探索更多资产证券化方式，增强市场竞争力。

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