2019中国商业地产发展年度报告_49页_8mb

2019中国商业地产发展年度报告总结

核心内容概览

2019年中国商业地产行业在市场调整、消费升级、融资环境收紧等多重因素影响下，呈现出“重塑”为年度关键词的特征。行业逐渐摆脱“以房养商”的传统模式，转向更注重自持运营、资产优化与多元化发展。同时，随着公募REITs的前景逐步明朗，商业地产的融资方式和退出机制也迎来新的可能。

主要观点

1. 商业地产自持意识增强

• 商业地产自持比例在2019年有所提升，显示开发商对自主运营的重视。
• 住宅物业的自持比例远低于商办物业，反映出商业地产与住宅在开发模式上的差异。
• 2019年商业地产投资保持谨慎，但办公楼投资出现正增长，显示行业在调整中仍保持活跃。

2. 消费结构升级推动商业地产业态创新

• 人均消费支出增长8.3%，消费结构转向服务类消费，推动商业地产向体验化、场景化方向发展。
• 首店经济成为购物中心的重要策略，尤其在餐饮、服饰等传统业态中表现突出。
• 科技新零售入驻购物中心，如盒马鲜生、超级物种等，丰富了业态构成。

3. 存量改造与收并购成为主要扩张方式

• 2019年1-9月全国新增298个购物中心，存量改造项目明显增多。
• 华东地区仍是购物中心布局重点，长三角城市群带动了大量新项目。
• 收并购是主要扩张方式，如华润置地、龙湖、大悦城等企业通过收购和改造优化资产。

4. 轻资产模式逐步成熟

• 三种主要的轻资产模式：运营核心、运营+投资、投资+运营+合作开发。
• 万达、凯德、大悦城等企业积极布局轻资产运营，提升管理输出能力。

5. 长租公寓行业面临盈利难题

• 长租公寓盈利不足，依赖外部融资维持运营。
• 2019年前三季度，超过25家长租公寓企业因资金链断裂而退出市场。
• 类REITs成为融资工具，但公募REITs尚未落地，主要障碍在于底层资产质量与税负问题。

6. 联合办公行业经历洗牌，估值受质疑

• 联合办公行业自2015年起快速扩张，但2019年因WeWork上市失败，行业进入调整期。
• 行业呈现两极分化，头部企业通过收购扩大规模，中小公司则面临倒闭风险。
• 联合办公盈利模式依赖租金差价，但运营成本高，难以实现长期盈利。

7. 社区商业迎来发展机遇

• 社区商业在消费结构升级和城市化进程中展现出巨大潜力，预计2020年将达到万亿级市场规模。
• 便利店等小型零售业态增速较快，成为社区商业的重要组成部分。
• 房企、电商、物业公司等多主体进入社区商业领域，形成竞争格局。

关键信息汇总

商业地产数据

• 2019年1-9月，商办物业自持比例为36.71%，比2018年提升4.13%。
• 商业营业用房开发投资完成额累计同比-8%，跌幅收窄。
• 2019年1-9月全国新增298个购物中心，其中华东地区最多（133个）。

消费数据

• 2019年前三季度，全国居民人均消费支出增长8.3%，城镇居民人均消费支出增长7.2%。
• 服务类消费增长显著，教育文化娱乐等类别占比上升。
• 餐饮、服饰、箱包鞋履是首店经济的主要业态。

融资与REITs

• 2019年1-9月，商业地产资产证券化总规模达762.11亿元，其中CMBS占比最高（65.44%）。
• 公募REITs尚未推出，但政策推动下，未来有望成为退出渠道。
• 长租公寓类REITs发行数量有限，回报率不足3%，难以满足公募REITs的条件。

联合办公数据

• 2019年全国在营联合办公项目达721个，其中北上广深占92%。
• 联合办公企业主要依赖中介渠道获取客户，中介费高达15%。
• 联合办公企业普遍亏损，2019年中期亏损达9.05亿美元。

社区商业数据

• 2019年社区商业迎来发展窗口，预计2020年市场规模将达万亿。
• 便利店销售额同比增长8.3%，成为社区商业增长最快业态。
• 万科、协信等房企积极布局社区商业，形成“五菜一汤”等模式。

结构与趋势

• 商业地产：自持意识增强，轻资产模式发展，存量改造和收并购成为主要扩张方式，公募REITs成为未来融资退出的重要路径。
• 购物中心：业态升级、首店经济、科技新零售、线上线下融合成为关键趋势。
• 长租公寓：盈利难、融资依赖、公募REITs待解难题。
• 联合办公：行业洗牌、估值受质疑、轻重资产结合成为发展方向。
• 社区商业：市场蓝海、小型业态崛起、多主体竞争、发展潜力巨大。

结语

2019年，中国商业地产行业在多重挑战下逐步转型，向多元化、轻资产、科技化方向发展。行业整体呈现“重塑”趋势，未来随着REITs的推出和政策的持续利好，商业地产将进入更成熟、更规范的发展阶段。