2019中国商业地产发展年度报告_49页_9mb

2019中国商业地产发展年度报告总结

核心内容概览

2019年，中国商业地产行业在整体市场下行的背景下，展现出“重塑”这一关键词所体现的变革趋势。行业逐渐摆脱传统地产属性，强化自持运营模式，推动业态升级与金融化发展。同时，行业面临融资渠道收紧、盈利模式探索、资产证券化尝试等多重挑战与机遇。

主要观点

• 自持意识加强：商业地产自持比例在2019年有所提升，反映开发商对运营能力的重视。
• 消费结构升级：居民消费水平与结构的变化推动商业地产向体验化、场景化、个性化方向发展。
• 融资环境趋紧：传统融资渠道受限，推动行业探索资产证券化、IPO等新融资方式。
• 业态创新与多元化：购物中心、联合办公、长租公寓、社区商业等业态均在创新与转型中寻求增长点。
• 科技赋能运营：科技在商业地产中的应用日益广泛，包括智慧零售、线上线下融合、智慧管理等。
• 公募REITs前景广阔：尽管尚未落地，但其作为解决商业地产融资难题的重要工具，被寄予厚望。
• 行业洗牌加速：在融资收紧与盈利压力下，部分企业退出市场，行业集中度提升。

关键信息

商业地产市场表现

• 自持比例：2019年商业地产自持比例为36.71%，较2018年提升4.13%。
• 投资趋势：商业地产投资保持谨慎，但部分区域如华东地区仍为布局重点。
• 区域分布：2019年1-9月，全国共有298个购物中心开业，华东地区以133个领跑。

购物中心发展

• 存量改造：存量改造成为购物中心发展的重要方式，如南京桥北乐都汇改造为华润万象汇。
• 轻资产模式：国内主要轻资产模式包括运营输出、运营+投资、投资+运营+合作开发三种。
• 首店经济：首店成为吸引客流的重要手段，餐饮、服饰、美妆等业态最受青睐。
• 科技新零售：如盒马鲜生、超级物种等科技新零售品牌入驻购物中心，丰富业态。

长租公寓行业

• 盈利困境：长租公寓普遍面临盈利难题，平均租金利差不足25%，回报率不足3%。
• 融资模式：主要依赖外部融资与类REITs产品，但面临高成本与低回报的挑战。
• REITs前景：公募REITs尚未落地，但被视为未来行业退出的重要路径。
• 行业难点：包括资产质量、税负问题、无风险利率高企等。

联合办公市场

• 行业洗牌：联合办公行业在资本退潮后出现大量企业倒闭或被收购，如WeWork、优客工场等。
• 运营模式：主要依赖“二房东”模式，租金差价为主要盈利来源。
• 跨界合作：联合办公企业通过与地产、电商、旅游等领域的合作，拓展盈利模式。
• 盈利压力：多数企业仍处于亏损状态，出租率难以维持在85%以上。

社区商业发展

• 市场潜力：社区商业被视为未来增长点，尤其是便利店、养老、教育等细分领域。
• 业态多样化：社区商业包括社区底商、社区内街、社区中心等多种形式，满足居民多样化需求。
• 消费趋势：居民消费更倾向于就近消费，社区商业的便利性成为其核心竞争力。
• 政策支持：国家鼓励社区商业发展，预计到2020年社区服务消费将达万亿级。

结构化总结

商业地产整体趋势

• 自持比例提升：2019年商业地产自持比例为36.71%，较2018年提升4.13%。
• 投资谨慎：办公楼开发投资完成额累计同比首次跌幅回落超过1%。
• 消费结构升级：人均消费支出增长8.3%，服务类消费比例上升，推动商业地产业态创新。

购物中心发展

• 区域分布：华东地区以133个新开业购物中心领跑，西南、华南紧随其后。
• 存量改造：存量改造成为购物中心扩张的重要方式，部分城市如上海存量改造率达40%。
• 轻资产运营：轻资产模式成为主流，包括运营输出、运营+投资、投资+运营+合作开发。
• 首店经济：首店数量增长，餐饮、服饰、美妆等业态最受青睐。
• 科技赋能：科技新零售、智慧零售解决方案、线上线下融合成为趋势。

长租公寓行业

• 盈利难题：平均租金利差不足25%，回报率不足3%，行业仍处于“烧钱”阶段。
• 融资模式：主要依赖外部融资与类REITs，但面临高成本与低回报的挑战。
• REITs前景：公募REITs被视为解决行业融资难题的重要工具，但尚未落地。
• 行业难点：包括资产质量、税负问题、无风险利率高企等。

联合办公市场

• 行业洗牌：2019年联合办公品牌减少约40家，行业集中度提升。
• 运营模式：以“二房东”模式为主，租金差价为主要盈利来源。
• 跨界合作：联合办公企业通过与地产、电商、旅游等领域的合作，拓展盈利模式。
• 盈利压力：多数企业仍处于亏损状态，出租率难以维持在85%以上。

社区商业前景

• 市场潜力：社区商业被视为未来增长点，预计到2020年社区服务消费将达万亿级。
• 业态多样化：包括便利店、养老、教育等，满足居民多样化需求。
• 政策支持：国家鼓励社区商业发展，推动其成为城市商业新宠。
• 发展趋势：从“大而全”向“小而精”转变，便利店、社区中心等成为主要形式。

结语

2019年，中国商业地产行业在经济下行与融资收紧的背景下，展现出多元化、科技化与金融化的趋势。购物中心、长租公寓、联合办公与社区商业等业态均在探索新的发展路径。公募REITs作为未来行业融资与退出的重要方式，被寄予厚望。行业整体在“重塑”中前行，寻求突破与创新。