世邦魏理仕：2021年西安房地产市场回顾与2022年展望_8页_2mb

2021年西安房地产市场回顾及2022年展望总结

核心内容

2021年西安房地产市场在营商环境改善、产业结构升级和疫情应对措施的推动下，呈现出写字楼与零售物业市场双轮驱动的发展态势。整体市场在挑战中寻求突破，展现出较强的韧性和活力。

写字楼市场回顾

主要数据

• 新增供应：约629万平方米（含1栋6万平方米乙级写字楼）
• 空置率：31.8%（同比下降2.8个百分点）
• 净吸纳量：约21.6万平方米
• 租金报价：76.5元/月/平方米（同比下降0.3%）

主要观点

• 需求韧性：TMT（科技新媒体）、金融业、房地产建筑业及专业服务业仍是写字楼市场的主要需求来源，其中金融业占比显著提升。
• 租户结构变化：企业积极升级办公空间，尤其是在线教育行业在三四季度集中退租，带动了大量扩租和升级需求。
• 区域表现：高新区作为金融企业聚集地，承接了96%的金融类企业升级需求，推动区域租赁活跃度。
• 2022年展望：预计全年将有约32.7万平方米的写字楼供应，高新区占比达73%。科技、金融等行业的办公需求将持续增长，第三方办公空间租赁需求或将显著上升。

零售物业市场回顾

主要数据

• 新增供应：约40.4万平方米（其中超过50%为社区商业）
• 空置率：8.0%（同比上升0.1个百分点）
• 净吸纳量：约13.7万平方米
• 首层平均租金：266.9元/月/平方米（同比下降0.6%）

主要观点

• 业态多元化：2021年西安零售市场呈现出场景化、体验化、融合化的发展趋势，如SKP-S、京东MALL等项目通过创新模式提升消费者体验。
• 社区商业兴起：疫情推动下，社区商业成为新增供应的重要组成部分，如易俗社文化街区、西影电影圈子等项目，通过城市更新打造怀旧与潮流融合的消费空间。
• 需求结构：时尚、餐饮、体验、生活四大业态分别占比38%、33%、20%、19%，显示出市场对多样化消费场景的偏好。
• 2022年展望：受疫情影响，部分零售项目或将推迟入市，但未来四年将有多个优质项目落地，如益田假日天地、龙湖长乐天街等，进一步释放消费潜力。

投资市场回顾

主要数据

• 成交总量：5.7亿元
• 自用型物业占比：100%
• 办公相关物业占比：100%
• 内资占比：以本土国企及险资为主

主要观点

• 结构性调整：2021年西安投资市场以甲级写字楼整栋交易为主，成交金额约5.7亿元，由本地政府投资平台购买自用。
• 投资趋势：投资者对市场细分板块的发展预判更清晰，交易目的性更强，反映出对西安投资机遇的重视。
• 轻资产模式：零售商业市场逐步向品牌化、专业化发展，轻资产运营模式的落地将为商业项目带来新的投资机会。
• 2022年展望：随着“十四五”开局及政策利好，西安投资市场热度有望持续上升，优质项目供应增加，行业复苏态势明显。

专家观点

赵凯悦（CBRE西安研究部负责人）

• 2021年西安写字楼市场净吸纳量同比略有回落，但行业巨头加码带来潜在机遇。
• 疫情反复促使租户评估租约并进行置换，专业判断有助于企业把握市场机会。

孙奇（CBRE西安顾问及交易服务|办公楼部负责人）

• 行业调整和经济不确定性影响年末需求，但未来办公需求增长可期。

何易峰（CBRE西安及郑州顾问及交易服务 | 商业部负责人）

• Z世代成为消费主力，推动零售项目注重业态融合与体验感。
• 零售项目将加强线上布局，以应对突发事件对线下运营的影响。

郝亚文（CBRE西安投资及资本市场部负责人）

• 2021年为“十四五”开局之年，科技创新与数字经济对投资市场产生深远影响。
• 房地产行业平稳着陆与政策利好增强投资人信心，2022年西安投资热度将持续上升。

总结

2021年西安房地产市场在营商环境优化、产业结构升级和疫情应对的多重因素影响下，展现出写字楼与零售物业双轮驱动的发展格局。写字楼市场虽受年末需求疲软影响，但整体空置率下降，租金稳定，金融、TMT等主导行业持续支撑市场去化。零售市场则通过场景化、体验化、社区化等新模式释放活力，社区商业成为新增供应主力。投资市场保持热度，以自用型物业为主，办公及零售物业占据主导地位，未来市场有望因优质项目供应和政策利好而进一步升温。