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房地产板块2019年中期策略总结

一、核心内容概述

2019年上半年，中国房地产行业整体呈现销售回落、投资增速放缓、融资环境趋紧的态势，同时政策调控持续加强，市场分化明显。分析师杨柳及其团队提出，下半年房地产板块的投资主线将从政策博弈转向业绩为王，同时行业集中度提升的逻辑仍将持续，但增速将有所放缓。

二、行业总结与展望

1. 销售：全国商品房销售回落，但基本面总体稳固

• 全国销售情况：1-5月商品房销售面积同比-1.6%，销售金额同比+6.1%。
• 市场回暖：3-4月一二线城市“小阳春”带动销售回暖，三四线市场未显著恶化。
• 政策影响：419政治局会议重提“房住不炒”，全年销售面积预计仍为负增长。

2. 投资：增速年内首次回落，土地购置持续负增长

• 投资情况：1-5月房地产投资同比+11.2%，单月增速降至9.5%，预计全年增速约为7%。
• 土地购置：1-5月土地购置面积同比-33.2%，土地成交价款同比-35.6%，显示土地市场持续降温。
• 融资收紧：银保监会23号文开始收紧非标融资，预计下半年土地市场将下行，融资成本或将回升。

3. 资金：融资环境趋紧，房企资金面承压

• 资金面变化：1-5月房企到位资金同比+7.6%，6月起融资开始收紧，国内贷款增速预计放缓。
• 按揭利率：5月首套房贷利率下降至2018年以来最低水平，但6月起部分城市开始上调房贷利率。

4. 房价：全国房价周期性见顶，市场分化加剧

• 房价走势：全国房价基本平稳，少数热点一二线城市仍有上涨压力，多数城市房价趋稳或略有下行。
• 政策调控：政策强调“稳地价、稳房价、稳预期”，防止房价大幅波动。

5. 政策：因城施策，调控力度不一

• 一二线城市：政策宽松预期降低，因人口吸引力强、库存低，政策进一步放松空间有限。
• 三四线城市：受棚改货币化收紧影响，需求走弱，库存上升，房价下跌风险增加，仍存在放松空间。
• 具体政策：如苏州、南京、杭州、西安等地出台调控政策，以稳定市场预期，防止过热或过冷。

三、下半年投资策略

1. 政策与市场关系

• 政策边际变化：政策的边际拐点往往对应地产股超额收益的拐点。
• 政策影响：地产股价-基本面-政策三者形成循环博弈，政策收紧后，行业基本面可能走弱，导致地产股估值下降。

2. 投资逻辑转变

• 从政策博弈到业绩为王：随着政策趋于稳定，投资者将更加关注企业实际业绩表现。
• 从规模导向到利润导向：在市场平稳期，利润水平将成为衡量企业价值的重要指标。
• 行业集中度提升逻辑：行业集中度仍将继续提升，但速度将减缓，因三四线市场降温，竞争格局发生变化。

3. 地产指数与市场指标关系

• 销售与超额收益：地产指数超额收益领先销售增速3-6个月，房价上涨拐点往往对应超额收益结束。
• 土地溢价率与指数：土地溢价率高可能预示政策收紧，而土地溢价率低则预示板块走强。
• 利率变化与指数：利率下降往往伴随地产股的上涨，7月配置地产股通常具备较好收益。

四、投资建议

• 板块估值：目前地产板块估值处于低位，融资收紧背景下龙头房企优势更加明显。
• 重点推荐房企：
  • A股：万科A、保利地产、招商蛇口（资源禀赋好、利润率高）、华夏幸福（产业新城优势）、新城控股、阳光城、中南建设（运营管理高效）。
  • H股：融创中国、中国恒大、新城发展控股、合景泰富集团（优质房企，具备增长潜力）。
• 风险提示：房地产调控政策收紧可能对市场造成一定压力。

五、分析师与研究助理简介

• 杨柳：策略分析师，英国雷丁大学投资学硕士，专注于A股投资策略、宏观经济政策及新兴产业发展方向。
• 由子沛：房地产行业研究员，同济大学与美国西北大学联合培养土木工程博士，2017年加入民生证券。
• 侯希得：房地产行业研究员，澳大利亚悉尼大学专业会计硕士，2018年加入民生证券。

六、评级说明

• 公司评级：以报告发布日后12个月内股价涨跌幅为基准，分为推荐、谨慎推荐、中性、回避。
• 行业评级：以报告发布日后12个月内行业指数涨跌幅为基准，分为推荐、中性、回避。

七、民生证券研究院地址

• 北京：北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心A座17层；100005
• 上海：上海市浦东新区世纪大道1239号世纪大都会1201A-C单元；200122
• 深圳：广东省深圳市深南东路5016号京基一百大厦A座6701-01单元；518001

风险提示：房地产调控政策收紧，可能对行业及个股表现产生不利影响。