20210307-华安证券-房地产行业周报_稳_字当头构建长效机制_双分_格局提振头部优势_17页_1mb

房地产行业分析报告总结

核心内容

本报告发布于2021年3月7日，行业评级为增持，核心观点围绕“稳”字当头构建长效机制，以及“双分”格局（集中与分化）对房地产行业的影响。报告重点分析了新房、二手房及土地市场的表现，并提出投资建议与风险提示。

主要观点

• 行业趋势：房地产行业正经历“集中”与“分化”双重趋势，头部房企优势凸显，行业竞争格局逐步清晰。
• 政策导向：调控政策趋严，强调稳地价、稳房价、稳预期，通过土地供应“两集中”优化资源配置，推动行业稳健发展。
• 市场表现：新房和二手房成交面积同比大幅增长，但部分三线城市环比下降，反映市场分化趋势。
• 投资逻辑：当前地产板块估值处于历史低位，具备投资价值，建议关注不同梯队房企的差异化表现。

市场表现

新房成交

• 整体情况：43城新房成交面积合计约631万方，同比126.8%，环比5.7%。
• 细分城市：
  • 一线：4城合计102万方，同比245.6%，环比32.0%。
  • 二线：13城合计289万方，同比99.3%，环比14.2%。
  • 三线：26城合计240万方，同比131.4%，环比**-10.0%**。

成交套数

• 整体情况：43城新房成交套数合计约60733套，同比133.4%，环比7.9%。
• 细分城市：
  • 一线：9974套，同比246.4%，环比33.4%。
  • 二线：25386套，同比104.7%，环比11.2%。
  • 三线：25373套，同比136.3%，环比**-2.4%**。

新房库存

• 整体情况：18城新房库存面积合计约9022万方，环比**-1.73%，去化周期8.4月**。
• 细分城市：
  • 一线：2881万方，环比**-1.91%，去化周期6.8月**。
  • 二线：3423万方，环比**-2.21%，去化周期9.0月**。
  • 三线：2717万方，环比**-0.91%，去化周期10.2月**。

库存套数

• 整体情况：18城新房库存套数合计约854595套，环比**-1.78%，去化周期8.7月**。
• 细分城市：
  • 一线：244466套，环比**-2.84%，去化周期6.1月**。
  • 二线：298457套，环比**-2.09%，去化周期8.9月**。
  • 三线：311672套，环比**-0.64%，去化周期12.8月**。

二手房成交

• 整体情况：17城二手房成交面积合计约156万方，同比94.6%，环比8.8%。
• 细分城市：
  • 一线：51万方，同比109.9%，环比9.9%。
  • 二线：83万方，同比240.2%，环比6.3%。
  • 三线：22万方，同比89.7%，环比16.0%。

成交套数

• 整体情况：17城二手房成交套数合计约16506套，同比94.0%，环比9.1%。
• 细分城市：
  • 一线：5878套，同比110.7%，环比9.9%。
  • 二线：7201套，同比76.2%，环比7.6%。
  • 三线：3427套，同比110.0%，环比11.0%。

土地市场

• 整体情况：百城土地成交面积771万方，成交土地总价311亿元，土地溢价率16.51%。
• 土地供应：122宗，建面约1206万方。
• 土地成交：92宗，建面约771万方。
• 细分城市：
  • 一线：79万方，同比**-77%，溢价率0.13%**。
  • 二线：215万方，同比**-80%，溢价率16.55%**。
  • 三线：476万方，同比**-24%，溢价率36.96%**。

投资建议

• 关注房企梯队：
  • 规模型房企：万科A、保利地产、金地集团。
  • 成长型标的：金科股份、中南建设、新城控股、阳光城、华发股份。
  • 优质商管标的：宝龙商业等。

风险提示

• 房地产调控政策趋严。
• 销售修复不及预期。
• 资金面大幅收紧。

行业新闻

1. 上海：加强新房价格备案管理，实施住房限售，购房合同网签备案满5年后方可转让。
2. 杭州：法拍房纳入限购范围，严防经营贷、消费贷违规流入房地产市场，规范中介行为，加强信息发布管理。
3. 土地出让：
   • 安徽合肥：出让8宗地块，揽金约72.21亿元。
   • 浙江苏州太仓：挂牌1宗宅地，起价6.20亿元。
   • 福建福州福清：进行第二次土拍，总起价8.51亿元。
   • 四川眉山：出让五宗地块，总起价8.35亿元。
   • 河北石家庄：4宗地块成交总价13.46亿元。
   • 陕西西安：6宗涉宅用地入市，总成交价47.09亿元，要求配建公租房。

公司要闻

1. 蓝光发展：回购股份736.60万股，支付金额2998.65万元。
2. 香江控股：回购股份4553.67万股，支付金额9118.01万元。
3. 华侨城A：回购1.64亿股，支付总金额10.41亿元。
4. 万科A：2021年2月销售面积276.2万方，销售金额451.6亿元；1-2月累计销售面积674.9万方，金额1166.3亿元。
5. 荣盛发展：2月签约面积58.9万方，签约金额66.9亿元；1-2月累计签约面积101.3万方，金额124.9亿元。
6. 中南建设：2月销售金额111.0亿元，同比增长123.4%；1-2月累计销售金额247.0亿元，同比增长126.3%。
7. 新城控股：对15个共同投资项目公司同比例减资，总减资金额31.7亿元。
8. 阳光城：调整债券“19阳城02”票面利率，存续期后1年利率为5.80%。
9. 招商蛇口：将襄阳招投未使用的担保额度5亿元调剂至太原置业，太原置业担保额度由5.5亿元调整为0.5亿元。

投资评级说明

• 行业评级：增持，即未来6个月的投资收益率领先沪深300指数**5%**以上。
• 公司评级：
  • 买入：未来6-12个月收益率领先市场基准指数**15%**以上。
  • 增持：未来6-12个月收益率领先市场基准指数5%至15%。
  • 中性：未来6-12个月收益率与市场基准指数相差**-5%至5%**。
  • 减持：未来6-12个月收益率落后市场基准指数**5%**以上。
  • 卖出：未来6-12个月收益率落后市场基准指数**15%**以上。
  • 无评级：因无法获取必要资料或存在重大不确定性事件。

重要声明

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