20260121-中诚信国际-专题研究_深化住房公积金制度改革之资产证券化_8页_913kb

深化住房公积金制度改革之资产证券化总结

核心内容

住房公积金制度作为我国住房保障体系的重要组成部分，正面临资金紧张、区域分化、利差收窄、额度偏低等挑战。为缓解流动性压力、增强制度可持续性，住房公积金资产证券化成为新的发展方向。通过发行住房公积金贷款ABS产品，可以盘活存量资产，提高资金使用效率，支持房地产市场稳定发展。

主要观点

• 政策推动：2025年底中央经济工作会议首次单独提出“深化住房公积金制度改革”，2026年初多地公积金新政密集落地，公积金制度的民生保障作用进一步凸显。
• 公积金制度问题：公积金中心融资渠道较少，贷款审批流程较长，贷款额度偏低，利率优势减弱，导致部分区域个贷率长期高位运行。
• 资产证券化意义：公积金贷款ABS具有较高的现金流稳定性和资产质量，适合证券化操作，有助于缓解资金缺口，实现“应贷尽贷”。
• 产品特点：公积金贷款ABS与商业银行RMBS相比，笔均金额更小，抵押率较低，利率更低，但区域集中度高，资产早偿率与累计违约率更低。
• 产品发展现状：自2015年首单发行以来，公积金贷款ABS产品在2023年重启发行，目前全国共发行22单，总规模达554.23亿元，其中上海公积金中心占比最大。

关键信息

一、政策背景

• 中央经济工作会议：首次单独提出“深化住房公积金制度改革”，强调其对房地产市场稳定的重要性。
• 住房城乡建设工作会议：将公积金制度改革列为推动房地产高质量发展的关键任务。
• 多地政策落地：2026年初，多地公积金新政密集出台，从缴存、贷款、提取等多方面支持居民住房需求。

二、公积金贷款ABS产品特点

三、公积金贷款ABS与商业银行RMBS对比

• 早偿率：公积金贷款ABS年化早偿率基本维持在10%~15%之间，而商业银行RMBS早偿率波动较大，2023年以来显著提升。
• 累计违约率：公积金贷款ABS累计违约率大致在0.20%以内，资产表现较平稳；商业银行RMBS产品累计违约率则呈分化趋势，2016年前为0.60%，之后上行至0.80%~1.20%。
• 风险表现：公积金贷款ABS因审核更严格、贷款额度较低，整体风险表现优于商业银行RMBS。

四、发展建议

• 政策端：优先在资金缺口大、管理规范的公积金中心扩大试点，探索跨区域合作机制以分散区域集中度风险。
• 法律端：解决组合贷款抵押物权属及处置问题，探索可操作的法律方案。
• 产品端：通过增加封包期、设置超额抵押等方式缓解负利差风险，引入保险、养老等长期资金机构投资者，提升产品吸引力。

结论

住房公积金资产证券化是缓解资金压力、增强制度可持续性的重要手段，有助于房地产市场稳定。未来应加强政策支持、法律保障和产品创新，推动公积金制度更好地服务于居民住房需求。