房地产行业：深化住房制度改革元年，料调控短期内难以退出-20171227-申万宏源（香港）-17页-1mb

中国房地产市场2018年展望总结

核心内容

2018年，中国房地产市场将进入深化住房制度改革的新阶段，调控政策短期内难以退出。住建部在2017年12月召开会议，部署2018年房地产工作，延续了中央经济工作会议中“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。市场供应和需求的结构性调整将成为关键，同时，住房租赁市场发展和房产税试点将加速推进。

主要观点

1. 调控政策持续

   • 房地产调控政策将在2018年保持连续性和稳定性，限购、限贷、限售等需求控制政策短期内不会放松。
   • 政策重心从“去库存”转向“深化住房制度改革”，强调建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
   • 对于三四线城市去库存的政策仍将持续，但不再强调货币化安置，可能影响未来商品房新增需求。

2. 住房租赁市场发展

   • 住房租赁市场将成为政策重点，各类国有租赁企业和政府主导的租赁平台将加速形成。
   • 住房租赁立法有望在2018年加快推进，作为长效机制的重要组成部分。
   • 机构化、专业化住房租赁企业的发展被鼓励，以提升市场供给能力。

3. 房产税试点与推进

   • 虽然房产税立法可能在2018年3月的两会政府工作报告中出现，但全国推广预计在2019年。
   • 房产税的推出可能与交易税费下降相结合，以促进核心城市存量房市场交易。
   • 初期税率将谨慎设定，以维护市场稳定。

4. 市场供需与价格展望

   • 2017年底全国新房库存周期降至约12个月，三四线城市库存周期下降更为显著。
   • 预计2018年全国新房可售面积将下滑约5%，新房销量将下降约10%。
   • 房价整体将维持高位震荡，因库存处于五年低位，市场供需关系趋紧。

5. 流动性展望

   • 2018年新增贷款预计从2017年的13.8万亿元增至14-14.5万亿元。
   • 居民中长期贷款（主要为按揭贷款）将收缩至4.2-5万亿元，占新增贷款比例降至30%-35%。
   • 短期消费贷进入房地产市场的监管将延续，以防范资金违规流入。

关键信息

• 棚改目标：2018年棚改新开工目标为580万套，虽略低于2017年实际完成的609万套，但高于三年目标1500万套的年均500万套。
• 货币化安置比例：2017年市场预期可能达到50%-60%，但住建部会议未再强调货币化安置，可能影响未来需求。
• 政策差异化：政策将继续在不同城市实施差异化调控，核心城市仍面临严格的销售价格限制。
• 行业集中度提升：大型开发商的市场份额持续上升，预计2018年国有开发商更具安全性，区域布局更优的开发商更具抗风险能力。
• 重点推荐企业：华润置地（1109:HK）、龙湖地产（960:HK）、中海集团（3377:HK）被推荐为增持标的。

重点数据与图表分析

• 库存周期：从2015年末的22个月降至2017年末的12个月，预计2018年进一步下降。
• 新房销售预测：2018年新房销售预计下降10%，房价维持高位震荡。
• 房地产投资预测：2018年投资增长预计为5%，略低于2016年的6.9%。
• 贷款结构：居民中长期贷款预计降至4.2-5万亿元，短期消费贷监管趋严。
• 政策变化趋势：从“去库存”到“住房制度改革”，政策方向逐步明确。

总结

2018年，中国房地产市场将进入制度建设阶段，调控政策仍将维持，重点转向租赁市场发展和房产税试点。尽管市场供应和需求在短期内难以显著改善，但政策的连续性和稳定性将确保房地产市场的长期平稳发展。投资者应关注国有开发商和区域布局良好的企业，以应对市场变化带来的风险。