20171227-申万宏源研究_香港_-房地产行业_深化住房制度改革元年_料调控短期内难以退出_17页_1mb

2018年中国房地产市场总结

核心内容

2018年被视为中国深化住房制度改革的元年，房地产市场调控政策将进入体系建设阶段，目标是实现房地产市场的长期稳定健康发展。尽管中央经济工作会议和住建部会议均未提及放松调控，但政策导向更偏向于制度建设和市场机制完善。

主要观点

• 调控政策持续：2018年房地产调控政策短期内难以退出，住建部强调保持政策连续性和稳定性，防范房地产市场风险。
• 棚改政策调整：2018年棚改目标为580万套，略低于2017年实际开工数量，但高于三年计划（2018-2020）的预期。货币化安置比例不再被强调，可能影响未来棚改带来的商品房需求。
• 政策差异化：调控政策继续在不同城市间实施差异化管理，重点支持首套刚需和改善型需求，同时继续严格限制三四线城市库存。
• 住房租赁市场发展：租赁市场被列为改革重点，预计国有租赁企业、政府主导的租赁平台及专业化租赁机构将加速发展，租赁立法也有望推进。
• 房产税预期：房产税立法可能在2018年有所进展，但全国推广可能需等到2019年。房产税的推出或将与交易税费的下降结合，促进存量房市场交易。

关键信息

棚改与库存情况

• 2017年实际完成棚改开工609万套，投资1.84万亿元。
• 2018年棚改目标为580万套，三年计划（2018-2020）为1500万套，略低于2015-2017年的1800万套。
• 货币化安置比例在2015年为30%，2016年为49%，市场预期2017年可能达到50-60%，但2018年不再强调该比例，可能影响新增需求。

政策变化趋势

• 2015年：以去库存为核心，强调差异化调控。
• 2016年：继续推进货币化安置，支持刚需和改善型需求。
• 2017年：继续去库存，强调政策的连续性和稳定性，不再突出货币化安置。

市场预测

• 新房库存周期：从2015年末的22个月降至2017年末的12个月。
• 可售新房量：预计2018年将下降约5%。
• 新房销售量：预计2018年将下降约10%，但库存仍处于五年低位，房价整体将保持高位震荡。
• 房地产投资：预计2018年增长约5%，略低于2016年的6.9%和2017年前11月的7.5%。

流动性展望

• 新增贷款：预计2018年新增人民币贷款将从2017年的13.8万亿元增至14-14.5万亿元。
• 居民中长期贷款：预计从2017年的5万亿元降至4.2-5万亿元，占比降至30%-35%。
• 消费贷监管：对短期消费贷进入房地产市场的限制将继续加强。

行业重点推荐

• 开发商推荐：国有开发商更安全，区域上更看好高阶城市土地资源丰富的公司。
• 具体推荐：华润置地（1109:HK，增持），龙湖地产(960.HK, Outperform)，远洋集团（Outperform）。

政策执行细节

• 限购与限贷：核心城市继续实施严格的限购和限贷政策，但对价格限制政策松动的时间表不乐观。
• 首付比例：部分城市如北京、上海、深圳、广州对首套房和二套房的首付比例有不同要求，最高可达80%。
• 贷款期限：核心城市房贷期限最长为25-30年。

图表支持（摘要）

• 图1：2008-2018年实际与目标的棚改新开工数量对比。
• 图2：2015-2017年与2018-2020年三年棚改目标对比。
• 图3：2015-2017年住建部对棚改政策的语气变化。
• 图4：2016年9月首次房地产调控政策实施的城市名单。
• 图5：2015-2017年首套房与二套房的最低首付比例对比。
• 图6：2015-2017年房地产调控政策的语气变化。
• 图7：房地产长期机制的政策内容对比。
• 图8：住房体系设计的居民类型与住房类型对应关系。
• 图9：房地产长期机制的试点城市。
• 图10：国有及民营开发商推动租赁住房的措施。
• 图11：上海和重庆试点房产税的细则。
• 图12：房地产市场新增贷款及居民中长期贷款趋势。
• 图13：居民中长期贷款占新增贷款比例变化。
• 图14：居民中长期贷款占比及趋势。
• 图15：各城市库存周期变化。
• 图16：各城市库存与新增供应对比。
• 图17：全国新房销售量年同比变化。
• 图18：全国新房销售价值年同比变化。

总结

综上，2018年中国房地产市场将进入调控体系构建阶段，政策保持连续性和稳定性，短期内难以放松。棚改政策的调整和租赁市场的推进将成为重点，房产税立法也有望在2018年取得进展。行业预测显示新房销售量和投资增长将有所放缓，但库存仍维持低位，房价保持高位震荡。国有开发商及具备多元化业务结构的公司更具投资价值。