20220816-东方证券-房地产行业7月统计局数据点评_下行压力加剧_基本面修复仍待更大力度政策松动_10页_400kb

报告摘要

2022年7月中国房地产市场运行数据公布，显示行业整体表现疲软，核心指标同比持续下滑，基本面修复动力不足。政策宽松力度有限，市场信心仍偏弱，销售、资金、新开工及投资等关键指标均出现不同程度的下降，反映出房地产行业面临的多重压力。

销售数据持续走弱：
7月全国商品房销售面积同比下降28.9%，销售金额同比下降28.2%，降幅较前值扩大。销售均价首次实现年度同比正增长，但二三线城市价格仍呈下降趋势。7-8月为传统销售淡季，叠加疫情反复和延期交付影响，市场销售承压，预计8月销售仍将继续下滑。
新开工和投资持续承压：
7月新开工面积同比下降45.4%，投资完成额同比下降12.3%，降幅扩大。新开工面积/销售面积比值上升至1.04，显示房企补库存动力减弱。土储不足和保交付压力是导致新开工下行的主要原因，预计全年新开工面积将同比下滑29.4%，投资完成额同比下滑10.1%。
资金面持续恶化：
房企到位资金同比下降25.8%，国内贷款同比增速降至-36.8%，个人按揭贷款同比下滑20.7%，定金及预收款同比降幅扩大至-31.2%。销售回款仍是房企资金面的主要拖累，融资环境整体承压。
行业集中度略有改善，但整体仍呈下降趋势：
1-7月TOP10房企销售集中度为22.1%，较前值略有提升，但较2021年仍下降。百强房企销售弱于行业平均，部分中小企业承接了出险房企的市场份额，导致行业集中度下降趋势未止。

数据概览：
- 销售面积：9,255万平米（同比-28.9%）
- 销售金额：9,691亿元（同比-28.2%）
- 投资额：11,148亿元（同比-12.3%）
- 新开工面积：9,644万平米（同比-45.4%）
- 到位资金：11,923亿元（同比-25.8%）
区域表现：
东部、中部、西部和东北部销售面积同比降幅均扩大，其中东北部降幅最大（-35.4%），西部略有回升。
价格趋势：
销售均价回升至10,471元/平米，年度同比增速首次为正（+0.9%），但二三线城市价格环比下降。
行业分化：
头部央国企销售恢复带动行业集中度边际提升，但整体行业集中度仍呈下降趋势。低评级房企面临持续资金压力，行业分化加剧。

推荐标的：
- 一线龙头：保利地产（600048，买入）、万科A（000002，买入）
- 二线龙头：金地集团（600383，买入）、龙湖集团（00960，买入）、旭辉控股集团（00884，买入）
- 物管和商管行业：保利物业（06049，买入）、招商积余（001914，增持）、新大正（002968，买入）、融创服务（01516，买入）、星盛商业（06668，买入）
策略建议：
继续推荐以国企和高信用民企为主的组合，随着市场复苏逐步布局具有弹性的二线龙头。同时关注物管和商管行业，因其成长性较快且信用受损较小。