2016-03-20-第一太平戴维斯-世界写字楼收益率纵览_2016年上半年_20页_2mb

全球化房地产投资市场缺少一组真实可靠、可用于同类比较的收益率系列数据。第一太平戴维斯与迪肯大学合作，发布“世界写字楼收益率纵览”，填补这一空缺，报告真实可靠。

写字楼收益率定义：

• 实际收益率： 当前净租金 / 资本价值（不含免税、运营支出及所有优惠政策折现）。
• 市场收益率： 账面净租金 / 资本价值（含装修、现金返还等优惠政策）。
• 平均加权资本成本： 租金、预期增长、管理费、债务与股权成本的加权平均（股权30%，债务70%）。

2015年全球经济背景与影响：

• 全球经济复苏不均衡，美联储加息开启经济“正常化”进程。
• 10年期国债收益率下降，亚洲市场早期表现尤为迅猛，与中国财富相关。
• 担心中国经济的不确定性与美联储后续加息影响。大部分市场分化消失，资本尤其充足。
• 对冲投资国出现资本流出（除日本和澳大利亚），亚洲投资者转向美国等安全市场（如纽约、洛杉矶）。

市场表现与趋势（2015年后期）：

• 亚洲一线城市核心资产价值较充分，但外围市场亦有机遇；买家转向市中心区域及配置顶级资产。
• 市场风险溢价回落至正常区间，写字楼投资需求将延续坚挺。
• 欧洲大陆复苏滞后英国，核心市场租金低迷，投资者更关注租金增长。
• 美国出售路径仍紧俏，核心金融区资本化率持续收窄至5%以下，产权出售亦活跃。
• 澳新市场吸引境外资本流入和国内机构买家，珀斯和布里斯班部分指标恶化，而墨尔本和悉尼显著好转。收益率预计继续下行。

结论与研究团队：
Cushman & Wakefield携手Deakin University完成此报告。报告提供全球写字楼实时收益率比较，金砖国家表现更佳。