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房地产开发：房产税对行业基本面影响及热点城市测算总结

核心内容

本文围绕房地产税改革试点政策展开分析，重点探讨其对房地产市场的影响及部分热点城市的房产税测算。主要内容包括：

• 房地产税改革试点政策的背景及目标；
• 2011年上海和重庆试点经验及效果；
• 对2022年试点政策的预判；
• 试点城市房产税收入测算；
• 房产税对新房、二手房、租赁及土地市场的影响；
• 投资建议及风险提示。

主要观点

1. 房地产税改革背景与目标

• 房地产税是政府对房地产持有、交易、开发等环节征收的综合性财产税，而房产税则是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入征税。
• 2021年10月23日，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，目的是引导住房合理消费、促进土地资源节约利用、推动房地产市场平稳健康发展。

2. 2011年试点效果不显著

• 上海和重庆于2011年启动房产税试点，但由于税率较低、征税范围窄、免税政策力度大，近十年效果有限。
• 2020年上海和重庆房产税收入分别为198.7亿元和71.7亿元，占地方税收比例分别为3.4%和5%，对市场影响较小。

3. 本次试点政策预判

• 试点城市：以新房市场供需矛盾较大的热点城市为主，如上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、重庆、三亚等。
• 开征时间：预计在2022年下半年正式落地，给予市场充分的恢复及适应时间。
• 征税对象：可能由增量房改为存量房，税率预计在0.5%-1%之间，宽税基搭配低税率，以避免市场剧烈波动。
• 首套房免征：首套房将延续免征政策，以保障刚需购房者利益。
• 住房信息联网：短期内住房信息全国联网可能性较小，但长期可能实现。

4. 房产税收入测算

• 对6个热点城市（上海、广州、深圳、南京、杭州、成都）进行2022年存量房产税测算，假设免征面积比例为70%，房产税率为0.5%。
• 测算结果显示，一线城市受益于高房价，房产税额显著高于二线城市。
• 若征税对象由增量房改为存量房，上海2022年住宅房产税额可达965亿元，占2020年土地出让金额的32.7%。

5. 房产税对市场的影响

• 新房及二手房市场：短期一二线城市非核心区域及三四线城市房价将承压，但长期房价分化趋势不变。
• 租赁市场：供给增多与转嫁意愿形成对冲，租金价格预计小幅波动。
• 土地市场：短期内房产税对土地出让金的替代作用较弱，房企拿地意愿可能减弱；长期看，有助于降低地方政府对土地出让金的依赖。

关键信息

试点政策要点

• 试点城市：上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、重庆、三亚等。
• 征税对象：可能从增量房转向存量房。
• 税率：预计在0.5%-1%之间。
• 免征面积：首套房延续免征，人均或户均免征面积。
• 住房信息联网：短期可能性小，长期或实现。

房产税测算结果

投资建议

• 推荐关注：经营稳健、现金流充裕、销售增长潜力大的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A、华润置地、龙湖集团、新城控股。
• 短期影响：一二线城市非核心区域及三四线城市房价可能回调，影响布局三四线城市的房企销售业绩。
• 长期影响：核心城市房价仍有望稳步上涨，房产税有助于降低地方对土地出让金的依赖。

风险提示

• 房产税税率超预期；
• 免征力度不及预期；
• 信贷政策放松不及预期；
• 疫情反复超预期。

相关研究与数据来源

• 《房地产开发：9月统计局数据点评：单月投资增速由正转负，单月竣工增速骤降至1%》（2021-10-24）
• 《房地产开发：央行表态保持房地产信贷平稳投放，房地产税立法改革稳妥推进》（2021-10-18）
• 《房地产开发：黑龙江下调土增税预征率；杭州重庆等多城发布购房风险提示》（2021-10-11）

数据来源：国家统计局、CREIS、Wind、房天下、各地政府网站、国盛证券研究所。