20180701-华泰证券-房地产行业周报（第二十六周）_21页_1mb

房地产行业周报（第二十六周）总结

核心内容概览

本报告分析了2018年第二十六周中国房地产行业的政策动态、市场表现、重点公司动态、二手房成交情况、库存去化情况以及土地市场表现。整体来看，行业政策趋紧，销售惯性仍在，但部分城市市场表现分化，土地市场成交量和溢价率波动较大。

主要观点

• 政策风向从严：国开行暂停棚改贷款、七部委联合整治、多地限制企业购房资格、发改委限制房企海外发债、房产税讨论等政策动向，表明行业监管趋严。
• 集中度提升：尽管政策从严，但TOP50房企仍具备销售惯性和市场优势，建议关注绿地控股、新城控股、中南建设、金地集团等。
• 市场表现分化：新房和二手房市场在不同城市表现出不同趋势，一线城市表现相对较好，三四线城市则面临成交增速压力。
• 土地市场波动：土地供应和成交面积环比下降，但成交总价上涨，溢价率总体上升，其中一线城市溢价率显著增长。

重点公司及动态

推荐公司

市场表现

• 涨幅前十公司：上海凤凰、新潮能源、海德股份、深华发A、时代万恒、阳光股份、ST岩石、中房股份、华丽家族、华业资本。
• 跌幅前十公司：烯碳退、中润资源、实达集团、中南建设、招商蛇口、保利地产、广宇发展、万科A、蓝光发展、光大嘉宝。

二手房市场表现

• 全国指数：挂牌价指数环比上涨0.34%，挂牌量指数环比下跌6.86%。
• 各线城市：
  • 一线城市挂牌价指数上涨0.20%，挂牌量指数下跌16.55%。
  • 二线城市挂牌价指数上涨0.30%，挂牌量指数下跌12.46%。
  • 三线城市挂牌价指数上涨0.59%，挂牌量指数下跌10.20%。
• 各户型：
  • 90平方米以下、90-144平方米、144平方米以上挂牌价指数均上涨。
  • 各户型挂牌量指数均下跌。
• 重点城市：
  • 挂牌价指数上涨前五：三亚、南昌、重庆、哈尔滨、长春。
  • 挂牌量指数下跌前五：西宁、银川、长沙、石家庄、杭州。

新房市场表现

• 全国成交：合计624.36万平米，同比减少10.41%，环比增加21.7%。
• 一线城市：合计157.91万平米，同比增加21.53%，环比增加119.24%。
• 二线城市：合计240.98万平米，同比减少27.82%，环比增加20.61%。
• 三线城市：合计225.47万平米，同比减少3.27%，环比减少6.53%。

库存去化情况

• 全国可售面积：12793.16万平米，同比减少7.92%，环比减少0%。
• 去化周期：61.54周，较上周减少2.86周。
• 各线城市：
  • 一线城市可售面积3908.19万平米，同比减少15.65%，环比减少1.6%。
  • 二线城市可售面积5604.07万平米，同比减少4.76%，环比增加0.75%。
  • 三线城市可售面积3280.89万平米，同比减少2.8%，环比增加0.67%。

土地市场表现

土地供给

• 全国供应建面：992.32万平米，环比下降23.59%，同比上涨32.29%。
• 分城市等级：
  • 一线城市供应建面16.41万平米，环比上涨18.31%，同比减少14.28%。
  • 二线城市供应建面418.41万平米，环比下降27.21%，同比上涨21.79%。
  • 三线城市供应建面557.5万平米，环比下降21.49%，同比上涨51.66%。

土地成交

• 全国成交建面：1023.02万平米，环比下降7.84%，同比上涨14.27%。
• 成交总价：588.1亿元，环比上涨30.91%，同比上涨22.72%。
• 分城市等级：
  • 一线城市成交建面44.32万平米，环比上涨528.47%，同比上涨5.60%。
  • 二线城市成交建面618.72万平米，环比上涨54.17%，同比上涨20.33%。
  • 三线城市成交建面359.98万平米，环比下降48.69%，同比上涨28.30%。

溢价率

• 全国溢价率：18.36%，环比上涨2.44个百分点。
• 分城市等级：
  • 一线城市溢价率23.53%，环比上涨23.53个百分点。
  • 二线城市溢价率17.01%，环比下降0.95个百分点。
  • 三线城市溢价率17.21%，环比上涨1.69个百分点。

城市群分析

• 供应建面前三：长三角城市群、粤港澳大湾区、西南地区。
• 成交建面前三：山东半岛城市群、成渝城市群、辽中南城市群。
• 成交总价前三：长三角城市群、成渝城市群、山东半岛城市群。

关键风险提示

• 棚改支持力度下降可能导致三四线城市成交走低。
• 房贷利率水平持续上升可能抑制市场需求。
• 去杠杆政策超预期可能影响行业整体表现。

数据来源

• 华泰证券研究所
• Wind数据库
• 中国城市二手房指数