20160529-招商证券-招商房地产高频追踪报告_融资需求由高点节奏性回落_行业选股进一步回归基本面_29页_864kb_864kb

融资需求回落，行业回归基本面

核心内容

本报告分析了房地产行业当前的融资需求变化、市场表现、政策动向及重点城市市场数据，提出行业整体呈现基本面与流动性双升趋势，建议投资者关注蓝筹、白马及部分小票的配置机会。

主要观点

1. 行业复苏与融资节奏：

   • 房地产行业在去年被预测复苏，今年节后提出关注企业估值NAV安全边际，超配地产蓝筹和白马。
   • 房地产企业融资需求在高点后出现节奏性回落，15年完成万亿左右债务新增及数百亿定增融资，短期股价诉求减弱。
   • 市场流动性无需过度悲观，4月信贷下滑将倒逼长端利率改善，资金逐步流向实体。

2. 市场表现与配置建议：

   • 房地产行业近期表现不佳，今年以来累计跌幅达10%。
   • 维持“防御与周期复苏殊途同归”的观点，建议维持蓝筹、白马与小票的6:4配置比例。
   • 房地产企业估值处于周期类中位，建议关注NAV安全边际，部分小票已回归合理区间。

3. 行业配置组合：

   • 蓝筹首选：【蛇口】，具备资源禀赋与业绩释放双击优势，长期配置价值显著。
   • 白马组合：【世联】，估值已进入合理区间；【华发】、【荣盛】，属价值型地产股，其中【华发】折价50%，【荣盛】较定增价倒挂30%。
   • 小票机会：部分转型小票已进入合理区间，建议关注【苏宁】复牌后的补跌机会。
   • 金融领域：【嘉宝】、【信达】值得关注，基金决胜未来。
   • 深圳地产：国资热点升温，建议关注【沙河3】，其余深字头地产股偏短线机会。

关键信息

重点城市市场数据

市场趋势

• 一手房：4月重点城市推盘量回升，但销量仍高于供给，可售套数和去化周期持续下降。
• 二手房：北京、深圳、天津、青岛等城市销量小幅回升，但部分城市如苏州、南京出现下滑。
• 房价：4月百城房价上涨城市达71个，下跌城市25个，惠州、昆山、中山等城市涨幅显著，深圳二手房环比首跌。

政策面热点

1. “镇改市”加速：发改委表示温州苍南龙港镇正筹划改市，旨在化解大城市病，推动城镇化下半场的“大城市化”。
2. 限购传闻：合肥可能酝酿限购，继苏州之后，二线城市调控政策或进一步收紧。
3. 土地限价：南京实行土地出让最高限价，热点区域地块价格受控，避免过度竞争。

金融政策变化

• 扬州公积金政策收紧：6月1日起，公积金提取政策将适当收紧。
• 主要城市首付与利率调整：各城市首套房与二套房首付比例及利率有所调整，如北京首套房首付30%，利率4.41%；南京首套房首付25%，利率4.90%等。

投资评级

• 公司短期评级：根据公司股价相对沪深300指数的表现，分为强烈推荐、审慎推荐、中性和回避。
• 公司长期评级：A、B、C分别代表公司长期竞争力高于、与、低于行业平均水平。
• 行业投资评级：推荐、中性、回避，分别表示行业基本面向好、稳定或向淡，行业指数将跑赢、跟随或跑输基准指数。

总结

房地产行业在融资需求回落与政策调整的背景下，正逐步回归基本面。建议投资者关注蓝筹、白马及部分小票的配置机会，同时留意政策变化对市场的影响。市场流动性改善，资金有望逐步流向实体，行业估值处于周期类中位，长期配置价值凸显。