20170910-招商证券-招商房地产周观点_高频追踪报告_集中度提高_旺季加推预期下的估值修复_36页_2mb_2mb

集中度提高、旺季加推预期下的估值修复总结

核心内容

本报告分析了房地产行业当前的市场表现、供需变化、政策动态及估值情况，指出在行业调整期中，房地产板块仍具备一定的估值修复潜力。主要关注点包括：

• 8月销量超预期，推动地产股走强，主要因龙头房企销售增长及相对估值低位。
• 供给端数据异常，如57城9月首周销量环比负增长，三线城市需求疲软，显示上半年销量高增长已接近尾声。
• 土地市场表现分化，一线城市供地与成交同步增长，而二/三线城市成交与供应背离，显示拿地补库存可能放缓。
• 估值方面，房地产股票指数处于历史低位，具备补涨基础，但行业基本面仍有调整空间。

主要观点

行业策略

1. 数据异常点：

   • 高频销量数据中，57城9月首周销量环比负增长，显示三四线城市需求疲软。
   • 8月百城土地供给放量，但成交与供应背离，结构上一线城市继续增长，二/三线城市回落，预示拿地补库存动作放缓。

2. 行情走强原因：

   • 龙头房企8月销售持续高于预期，如万科+84%、保利+58%、金地+40%、融创+237%。
   • 地产相对估值低位，为比价优势提供支撑。

3. 行业后期走势：

   • 上游机会逐渐被市场掌握，地产板块具备补涨基础。
   • 今年通胀上行及翘尾效应支撑周期股估值，但明年该支撑将减弱。
   • 无风险利率改善，对房地产融资及房贷构成利好。

4. 配置建议：

   • 逆向投资逻辑为主，关注基本面稳健、估值有优势的蓝筹白马。
   • 强调多元化转型，如长租、物流地产等成长领域。
   • 国央企改革是全年重要主题，关注整合方及潜在被整合方。

配置组合

• 高折价资源型：推荐【侨城、保利、华发、北京城建、北辰等】。
• 中等规模成长潜力型：推荐【新城、阳光城等】。
• 区域关注：粤港澳大湾区的【侨城、华发、天健、龙光】为中长期价值型标的，【世荣、格力】短期弹性较大。
• 转型公司：关注【世联】（长租）、【南山、东百】（物流地产）等。

关键信息

一手房销售

• 周度销量：57城上周销量同比降幅扩大，三线城市降幅最大（-43%）。
• 城市表现：一线城市销量同比-46%，二线城市-46%，三线城市-40%。
• 区域表现：长三角、珠三角销量同比大幅下降，中西部增幅较大。

二手房销售

• 周度销量：19城9月当月同比降幅扩大，一线城市二手房销量低位回升。
• 城市表现：北京、深圳、杭州、南京等城市销量同比降幅较大，但部分城市如大连、南昌出现回升。

土地市场

• 供地情况：8月百城住宅类供地面积放量，一线、二线、其他城市均同步回升。
• 成交情况：成交与供应背离，一线城市成交回落，二/三线城市成交下降。
• 楼面均价：一线城市楼面均价上涨，二/三线城市回落。

供需对比

• 库存去化周期：16年以来持续下降，8月部分城市开始回升。
• 批售比：8月部分城市批售比回升，但整体仍低于1，显示供给仍偏紧。

政策与金融环境

• 政策动态：雄安新区土地适宜性调查，多地进行房地产市场整治。
• 金融环境：无风险利率改善，对房地产融资有利，房贷利率下降。

风险提示

• 市场流动性波动加大可能影响周期股表现。
• 政策调控力度超预期可能对行业造成冲击。

数据速览

• 一手房销售：整体销量同比-21%，三线城市降幅最大（-50%）。
• 二手房销售：整体销量同比-45%，部分城市如大连出现回升。
• 房价：70城房价同比见顶回落，部分城市如北海、金华、韶关领涨，安庆、天津、福州、深圳、泉州领跌。
• 土地成交：8月百城住宅类土地成交面积放量，但同比增速高位回落。
• 估值：房地产板块PE略升至近五年均值的89%，PB升至93%，在周期类排名居中。

投资评级

• 公司短期评级：

  • 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上
  • 审慎推荐：公司股价涨幅超基准指数5-20%
  • 中性：公司股价变动幅度介于±5%
  • 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上

• 公司长期评级：

  • A：公司长期竞争力高于行业平均水平
  • B：公司长期竞争力与行业平均水平一致
  • C：公司长期竞争力低于行业平均水平

• 行业投资评级：

  • 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数
  • 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数
  • 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数