房地产行业非住宅物业管理专题报告：升维新模式，掘金新蓝海-20191030-华泰证券-67页_1mb

非住宅物业管理行业研究报告总结

核心内容

本报告分析了非住宅物业管理行业的发展前景及趋势，指出其将成为物业管理领域的重要新赛道。非住宅物业管理涵盖商办物业、公共建筑和城市公共空间三大类，市场规模广阔，且具备较高的盈利潜力。随着行业证券化提速，非住宅物业管理将成为未来物业管理公司拓展的重要方向。

主要观点

• 市场空间广阔：2018年我国非住宅物业管理市场规模已达2941亿元，占基础物业服务收入的一半以上。预计至2025年，市场规模有望突破8000亿元，成为新的蓝海市场。
• 服务模式升级：非住宅物业管理服务模式将从基础服务升维至高附加值服务，如资产管理、设施管理、集成服务等，推动行业向专业化、多元化发展。
• 行业集中度提升：随着非住宅物业的扩展，行业集中度有望进一步提升，龙头企业将通过并购、拓展等方式实现服务整合与升级。
• 盈利提升空间：非住宅物业管理的利润率普遍高于住宅物业管理，主要得益于更高的物业费、更高的收缴率及增值服务的高净利率。

关键信息

非住宅物业管理的业态

1. 商办物业：包括写字楼、商业、产业园区等，是当前物业管理覆盖度相对较高的业态。
2. 公共建筑：如学校、医院、政府机关大楼、公共场馆等，具备较高的服务需求与专业性。
3. 城市公共空间：包括道路、桥梁、绿化带等市政设施，发展潜力大，但目前关注度不高。

非住宅物业管理的特点

• 高门槛：非住宅物业的管理要求更高，服务内容更复杂，专业性和技术壁垒较强。
• 高物业费：2018年非住宅物业平均物业费为4.5-6.19元/平/月，高于住宅物业的2.10元/平/月。
• 高收缴率：非住宅物业费收缴率普遍高于住宅物业，如医院、学校等平均收缴率达99%以上。
• 增值服务潜力：非住宅物业管理企业通过提供集成服务、特色服务等增值服务，能够显著提升盈利能力。

行业发展趋势

• 证券化提速：近年来，物业管理公司加速证券化进程，如雅生活服务、碧桂园服务、中航善达等。
• 并购整合加速：龙头企业通过收购提升业务覆盖面，如中航善达收购招商物业，雅生活服务收购中民物业等。
• 科技赋能：物联网、大数据、机器人等技术在非住宅物业管理中应用广泛，有助于降本增效和提升服务体验。
• 品牌与资源协同：拥有房地产开发背景的物业管理公司具有更强的资源整合能力，能更快拓展非住宅业务。

建议关注的标的

• 中航善达：推进收购招商物业，具备较强的非住宅物业管理能力。
• 万科A：具备拓展非住宅物管业务的潜力。
• 华夏幸福：在产业新城领域具备优势。
• 蓝光发展：旗下蓝光嘉宝服务已实现H股上市，具备较高的非住宅物业占比。
• 招商物业：在商办物业和城市公共服务领域有丰富经验。

风险提示

• 管理风险：多元化服务和收并购可能带来管理上的挑战。
• 国内外差异：海外经验在国内可借鉴性有限。
• 政策不确定性：社保政策可能影响人工成本，进而影响盈利能力。

行业前景

随着城镇化率提升和城市公共空间管理需求增长，非住宅物业管理将成为物业管理行业的重要增长点。未来，物业管理公司将通过优化业态结构、提升服务质量、拓展增值服务等方式实现盈利增长，非住宅物业管理市场值得长期关注。