20140626-光大证券-房地产_后端价值掘金系列报告之一-物业管理_被忽略的蓝海市场_19页_1mb

物业管理，被忽略的蓝海市场总结

核心内容

物业管理作为房地产行业后端价值的重要组成部分，正逐步从依附前端开发向独立输出转型。随着前端价值（如房价和土地价格）的收缩，物业管理成为新的增长点。当前物管市场存在巨大的发展潜力，其收入空间被测算为2.7万亿元，若按3%的端口费率计算，对应潜在收入为798亿元，被视为“蓝海市场”。

主要观点

1. 前端价值收缩
   自2012年以来，房价涨幅放缓（+20%），而地价涨幅显著（+63%），导致企业净利润率持续压缩。这种趋势源于土地的寡头垄断性和商品房市场的非垄断性。

2. 后端价值待开发
   当前物业管理收入较低，仅1.5元/平.月，且物管公司普遍亏损，百强物管公司净利润率仅8%。但通过品牌溢价和平台化升级，物业管理可实现从“点→点服务”（B2C）到“点→平台→点”服务（B2B2C）的转型。

3. 增值服务推动内生增长
   增值服务的收入增速持续高于公共服务，自2010年起年均增速达10%，而公共服务则出现年均-4%的下降。增值服务将成为内生增长的核心动力。

4. 外延扩张与轻资产模式
   物业管理的外延扩张贡献了77%的营收增长，而内生增长仅占23%。未来通过平台化、租用入口、外包服务等轻资产扩张方式，可以实现更高效、低成本的业务扩展。

5. 物业管理的平台化趋势
   通过设置商家到业主的单向入口，物业管理可以构建平台，实现B2B2C模式。以彩生活为例，其“彩之云”平台实现了O2O服务，通过与供应商签约，实现社区资源垄断。

6. 物业管理的未来潜力
   通过提升物业费至15元/平.月，物业管理的收入空间将显著扩大。同时，通过“免费+导流”的互联网思维，可以提升物业管理的盈利能力。

关键信息

• 当前物业费水平：全国平均物业费仅1.5元/平.月，存在10倍增长空间。
• 社区消费潜力：社区消费占全国消费的35%，按户均面积90平方米计算，对应单位面积月均消费15元。
• 增值服务与公共服务：增值服务增速高于公共服务，增速差平均为14%。
• 物管收入空间：测算全国物业管理收入空间达2.7万亿元，若收取3%的端口费，对应798亿元。
• 物业扩张方式：外延扩张占营收增长的77%，内生增长仅占23%。未来可通过收购、租用入口、外包等方式实现更高效的扩张。
• 公司推荐：
  • 万科A：拥有最庞大的业主资源，已售住房面积7680万方，平均收费仅1.6元/平.月。
  • 世联行：通过代销掌握大量楼盘和客户信息，具备强大的扩张潜力。

风险提示

• 当前物业市场尚不成熟，北方城市业主对物业缺乏依赖性，盲目提价或增加服务可能导致业主抵制。
• 物管公司需在提升服务质量与控制成本之间找到平衡。

行业与公司评级

增值服务与平台化发展

• 增值服务：通过提供多样化的服务（如生活管家、社区电商等），实现从1.5元到15元的收入提升。
• 平台化：物业管理公司可通过租用入口、平台化运营等方式，实现轻资产扩张，提升市场竞争力。

附录：彩生活的发展模式

• 业务构成：物业管理（58.7%）、工程服务（22.1%）、社区租赁等（19.2%）。
• 扩张方式：主要依靠收购物业，累计收购面积达1537万方，管理面积达6330万方。
• 运作模式：采用酬金制物业管理，收取一定比例的物业管理费作为收益。

图表说明

• 图1：2012年以来40大城市地价上升62%，压缩盈利空间。
• 图2：42个重点上市房企净利润率逐渐下降至13%。
• 图3：百强物管公司平均管理1511万方物业。
• 图4：百强物管公司净利润率仅8%。
• 图5：住宅市场行业集中度提升放缓，品牌输出成方向，物业管理将复制。
• 图6：改善型需求增加，以北京为例，2009年后套均上市面积和销售面积均上升。
• 图7：京东、亚马逊等分别架设C2C平台。
• 图8：彩生活“彩之云”的O2O模式，实现B2B2C。
• 图9：彩生活生活管家服务目的为控制入口。
• 图10：物管设置商户到业主的单向入口，对业主则为立即响应。
• 图11：公共服务成本占比高达55%。
• 图12：公共服务可通过外包进行分散，平均外包比例25%。
• 图13：社区服务年销售规模空间达2.7万亿元，3%的端口费率即798亿元。
• 图14：外延扩张平均贡献77%的营收增长。
• 图15：增值服务单价增速持续超过物业服务，增速差平均为14%。
• 图16：TOP20中，自有物管公司扩张速度减缓，2013年减少2个。
• 图17：租用入口可以实现更快更大规模的扩张，还能更轻。
• 图18：第一太平太维斯人均产能波动幅度小。
• 图19：第一太平太维斯人均工资和人均产能高度相关。
• 图20：万科累计销售7680万方物业，平均收费仅1.6元/平.月。
• 图21：当前物管毛利率20.9%，将依靠自有物业低成本加速扩张。
• 图22：世联前5大客户贡献14%收入。
• 图23：2009年以来世联代销金额年化增速39%，较万科高11%。
• 图24：2013年世联物管和金融业务占比分别为5%和3%，但成倍数增长。
• 图25：2013年彩生活收入2.3亿元，毛利率62%，并在持续提升。
• 图26：2013年彩生活物业管理收入1.4亿元，占比59%。
• 图27：彩生活三大业务构成，物业管理58.7%、工程服务22.1%、社区租赁等19.2%。
• 图28：彩生活酬金制物业管理的运作流程。
• 图29：彩生活社区租赁业务流程。

总结

物业管理正从房地产行业的后端价值中崛起，成为可挖掘的蓝海市场。通过增值服务、平台化运营和轻资产扩张，物业管理将实现从依附前端到独立输出的转变。万科和世联行作为代表，具备巨大的发展潜力和市场空间，值得重点关注。同时，需注意市场不成熟和业主接受度问题，避免盲目提价和过度扩张。